最近，房地产市场上嚣声四起，即今年以来国内房地产已经出现所谓“小阳春”，即突然销售萎缩的房地产又出现所谓的销售旺季了。在房地产开发看来，随着房地产“小阳春”的到来，国内房地产周期性的调整结束了，房地产市场的价格又开始反弹了，房地产市场不久又可能出现2007年繁荣了，广大购买者赶快进入房地产市场购买住房去吧，否则房地产高价房又来了。

现在我们要问的是，国内房地产的“小阳春”真正的到来了吗？其理由或依据在哪里？是不是如房地产开发商所说，国内房地产之所以会出现“小阳春”，就在于房地产的销售量又上来了，房价开始上涨；就在于银行信贷快速增长，大量的流动性又会进入房地产；就在于政府早些时候出现的房地产政策效应可能显现了；就在于终止了几个月的房地产所谓的房地产“刚性需求”被迫放出来了等等。还有找出在大堆所谓的理由。但是实际上这些理由没有一条是成立或真实的，怪不得，有媒体报道，房地产开发商为制造虚假的房地产繁荣，不得不出钱找人排队购买，以此来制造虚假房地产虚假繁荣。

但实际上，我们只要动脑筋想一想，就会发现其中的问题很多。首先，只要看看房地产商请人排队来购买住房，来制造房地产的虚假繁荣；只要看看房地产商五花八门的营销方式，就能够知道这个市场的诚信度如何。本来，一个无所不用其极的房地产市场，在一个完全丧失诚信的房地产市场，在文明或发达的市场体制下，早就会通过法律的途径把这些房地产商驱除出市场，但是我们没有这样的法律来保护购买住房的消费者，但住房购买者难道不会知道这个市场诚信的严重性如何吗？在这样一个没有诚信的房地产市场，并由他们来制造房地产的“小阳春”，广大购买住房民众难道就没有火眼金睛来识别吗？我想不要太低估民众的智慧了。从市场最基本的诚信原则来看，房地产开发商所鼓吹的“小阳春”无从谈起。

我们还可从实际的情况来看，看上去这几个月销售量在增长，但是，这种增长仅是相对于2008年的情况而言的。2008年房地产销售同比下降达到20%以上（这是全国的数据），如果一个房地产项目在2008年销售量为零，但是现在的销售量增加到2-3套，那么这种销售的增长看上去是突破性。但是，这只是相对于2008年的零销售的情况而言的，但如果以平常心来看，这种销售量的增长仍然是十分少的。以下我们可以用个人住房按揭贷款变化情况来佐证。

我们知道，房地产这个产品最为特别的地方，它的繁荣不仅于对供应方的金融支持，而且在对需求方的金融支持。而对房地产金融支持的力度就决定了房地产市场发展与繁荣的程度。特别是住房的需求方金融支持更是重要。而对房地产的需求方的金融支持就在于个人住房按揭信贷产品。可以说，现代房地产业如果没有个人住房按揭产品，那么房地产市场要得以发展与繁荣是不可能的。因为，通过个人住房按揭产品能够把个人一生的收入提前使用，以此来增回个人生活福利水平。

我们来看在2006年、2007年、2008年及2009年1-2月份个人住房按揭贷款增长情况，就知道国内房地产是如何繁荣的。2006年末，购房贷款余额2.27万亿，比年初增加3630亿元，比上年末增长19.01%，增速比上年末快了3.3百分点。其中，个人住房贷款余额为1.99万亿，占购买住房余额的87.38%；个人商业用房贷款余额2652亿元，占购房贷款余额的11.67%。而个人住房贷款中，一手房贷款余额1.72万亿，占个人住房贷款余额86.74%。二手房贷款余额2633亿，占个人住房贷款余额的13.26%。

2007年末，购房贷款余额3.03万亿，比年初增加7174亿元，比上年末增长33.6%，增速比上年末快了14.6百分点。其中，个人住房贷款余额为2.70万亿，增长为36%以上，占购买住房余额的89.1%；个人商业用房贷款余额3090亿元，增长为16.5%，占购房贷款余额的10.2%。而个人住房贷款中，一手房贷款余额2.29万亿，占个人住房贷款余额84.6%。二手房贷款余额4168亿，占个人住房贷款余额的15.4%。

2008年末，个人住房贷款2008年为了2808亿元，不足2007年40%。2009年1-3月份个人住房按揭贷款984亿元，其中之1-2月份532亿元、3月份452亿元，前两个月同比是负增长。特别是2009年2月估计个人住房按揭贷款不足120亿元。从上述的个人住房按揭贷款数据可以看到，国内房地产价格的变化及房地产繁荣与兴衰都是个人住房按揭贷增长与减少有关。房价快速上涨及销售快速增加都是与个人住房按揭增长成正相关的。可以说，如果没有2007年个人住房按揭贷款快速飚升，是不可能出现当时房地产的繁荣及房价飚升的。而2008年个人住房按揭贷款迅速减少，也是成了国内房地产销售萎缩的关键所在。

2009年1-2月份，尽管政府采取大力度的个人住房按揭贷款信贷优惠政策，但是个人住房按揭贷款不仅没有增加，反之在2008年迅速下降的基础上进一步萎缩或减少。如果按照这两个月个人住房按揭贷款增加额，2009年住房销售萎缩只会进一步加深而不会缓解。尽管3月份有所增长，但仍然不足造成房地产“小阳春”。

还有，从目前房地产销售量的增长情况来看，房地产销售量的增长主要表现在二手房销售增长、表现在中小套型住房销售增长、表现为经济适用房等保障型住房销售增长上。对于这种现象，说明了什么呢？一是就早些时候进入房地产投资者已经看到房地产市场将出现全面价格向下调整，因此他们会借着这种房地产销售价格的反弹以最快方式逃出房地产市场，以免深度套牢。因此，这次房地产市场销售的反弹首先是被套的投资者出逃。二是住房销售以中小套型为主而这些中小套型的住房销售都是在价格全面下调的情况下增加销售的。这说明当前房地产市场已经发生根本性变化，以消费为主导的市场开始形成。既然是消费为主导的市场，那么这种房地产市场销售本质上的变化将改变目前国内房地产产品格局及利益格局。而房价的调整深度决定房地产消费释放程度。三是早些时候房地产开发商一直在强调，房地产市场归市场，保障归保障，希望把这两者全面分开。但实际上这是不可能的，当房地产保障部分快速增长时，特别是政府安居工程全面落实时，它对房地产的冲击是不可小视的事情。这种冲击将全面影响国内房地产市场价格全面向下调整。

从上述的分析可以看到，个人住房按揭贷款增长是房地产能否复苏的关键指标，如果个人住房按揭贷款不仅没有增长反之下降或增加小，那么房地产“小阳春”从何而来？还有，从当前房地产的销售情况来看，房地产销售的增加在于房地产开发商价格向下调整，在于房地产产品结构调整及安居工程落实等，因此，房地产销售增长一些只是相对没有销售的而言，根本不是所谓的房地产“小阳春”出现。再加全球经济衰退，国内经济还没有走出下行的风险，在这样的情况下，房地产岂能出现所谓的复苏？

从政府工作报告看2009年房地产市场

预售制度是当前住房销售萎缩重要根源

最近，房地产市场上嚣声四起，即今年以来国内房地产已经出现所谓“小阳春”，即突然销售萎缩的房地产又出现所谓的销售旺季了。在房地产开发看来，随着房地产“小阳春”的到来，国内房地产周期性的调整结束了，房地产市场的价格又开始反弹了，房地产市场不久又可能出现2007年繁荣了，广大购买者赶快进入房地产市场购买住房去吧，否则房地产高价房又来了。

现在我们要问的是，国内房地产的“小阳春”真正的到来了吗？其理由或依据在哪里？是不是如房地产开发商所说，国内房地产之所以会出现“小阳春”，就在于房地产的销售量又上来了，房价开始上涨；就在于银行信贷快速增长，大量的流动性又会进入房地产；就在于政府早些时候出现的房地产政策效应可能显现了；就在于终止了几个月的房地产所谓的房地产“刚性需求”被迫放出来了等等。还有找出在大堆所谓的理由。但是实际上这些理由没有一条是成立或真实的，怪不得，有媒体报道，房地产开发商为制造虚假的房地产繁荣，不得不出钱找人排队购买，以此来制造虚假房地产虚假繁荣。

但实际上，我们只要动脑筋想一想，就会发现其中的问题很多。首先，只要看看房地产商请人排队来购买住房，来制造房地产的虚假繁荣；只要看看房地产商五花八门的营销方式，就能够知道这个市场的诚信度如何。本来，一个无所不用其极的房地产市场，在一个完全丧失诚信的房地产市场，在文明或发达的市场体制下，早就会通过法律的途径把这些房地产商驱除出市场，但是我们没有这样的法律来保护购买住房的消费者，但住房购买者难道不会知道这个市场诚信的严重性如何吗？在这样一个没有诚信的房地产市场，并由他们来制造房地产的“小阳春”，广大购买住房民众难道就没有火眼金睛来识别吗？我想不要太低估民众的智慧了。从市场最基本的诚信原则来看，房地产开发商所鼓吹的“小阳春”无从谈起。

我们还可从实际的情况来看，看上去这几个月销售量在增长，但是，这种增长仅是相对于2008年的情况而言的。2008年房地产销售同比下降达到20%以上（这是全国的数据），如果一个房地产项目在2008年销售量为零，但是现在的销售量增加到2-3套，那么这种销售的增长看上去是突破性。但是，这只是相对于2008年的零销售的情况而言的，但如果以平常心来看，这种销售量的增长仍然是十分少的。以下我们可以用个人住房按揭贷款变化情况来佐证。

我们知道，房地产这个产品最为特别的地方，它的繁荣不仅于对供应方的金融支持，而且在对需求方的金融支持。而对房地产金融支持的力度就决定了房地产市场发展与繁荣的程度。特别是住房的需求方金融支持更是重要。而对房地产的需求方的金融支持就在于个人住房按揭信贷产品。可以说，现代房地产业如果没有个人住房按揭产品，那么房地产市场要得以发展与繁荣是不可能的。因为，通过个人住房按揭产品能够把个人一生的收入提前使用，以此来增回个人生活福利水平。

我们来看在2006年、2007年、2008年及2009年1-2月份个人住房按揭贷款增长情况，就知道国内房地产是如何繁荣的。2006年末，购房贷款余额2.27万亿，比年初增加3630亿元，比上年末增长19.01%，增速比上年末快了3.3百分点。其中，个人住房贷款余额为1.99万亿，占购买住房余额的87.38%；个人商业用房贷款余额2652亿元，占购房贷款余额的11.67%。而个人住房贷款中，一手房贷款余额1.72万亿，占个人住房贷款余额86.74%。二手房贷款余额2633亿，占个人住房贷款余额的13.26%。

2007年末，购房贷款余额3.03万亿，比年初增加7174亿元，比上年末增长33.6%，增速比上年末快了14.6百分点。其中，个人住房贷款余额为2.70万亿，增长为36%以上，占购买住房余额的89.1%；个人商业用房贷款余额3090亿元，增长为16.5%，占购房贷款余额的10.2%。而个人住房贷款中，一手房贷款余额2.29万亿，占个人住房贷款余额84.6%。二手房贷款余额4168亿，占个人住房贷款余额的15.4%。

2008年末，个人住房贷款2008年为了2808亿元，不足2007年40%。2009年1-3月份个人住房按揭贷款984亿元，其中之1-2月份532亿元、3月份452亿元，前两个月同比是负增长。特别是2009年2月估计个人住房按揭贷款不足120亿元。从上述的个人住房按揭贷款数据可以看到，国内房地产价格的变化及房地产繁荣与兴衰都是个人住房按揭贷增长与减少有关。房价快速上涨及销售快速增加都是与个人住房按揭增长成正相关的。可以说，如果没有2007年个人住房按揭贷款快速飚升，是不可能出现当时房地产的繁荣及房价飚升的。而2008年个人住房按揭贷款迅速减少，也是成了国内房地产销售萎缩的关键所在。

2009年1-2月份，尽管政府采取大力度的个人住房按揭贷款信贷优惠政策，但是个人住房按揭贷款不仅没有增加，反之在2008年迅速下降的基础上进一步萎缩或减少。如果按照这两个月个人住房按揭贷款增加额，2009年住房销售萎缩只会进一步加深而不会缓解。尽管3月份有所增长，但仍然不足造成房地产“小阳春”。

还有，从目前房地产销售量的增长情况来看，房地产销售量的增长主要表现在二手房销售增长、表现在中小套型住房销售增长、表现为经济适用房等保障型住房销售增长上。对于这种现象，说明了什么呢？一是就早些时候进入房地产投资者已经看到房地产市场将出现全面价格向下调整，因此他们会借着这种房地产销售价格的反弹以最快方式逃出房地产市场，以免深度套牢。因此，这次房地产市场销售的反弹首先是被套的投资者出逃。二是住房销售以中小套型为主而这些中小套型的住房销售都是在价格全面下调的情况下增加销售的。这说明当前房地产市场已经发生根本性变化，以消费为主导的市场开始形成。既然是消费为主导的市场，那么这种房地产市场销售本质上的变化将改变目前国内房地产产品格局及利益格局。而房价的调整深度决定房地产消费释放程度。三是早些时候房地产开发商一直在强调，房地产市场归市场，保障归保障，希望把这两者全面分开。但实际上这是不可能的，当房地产保障部分快速增长时，特别是政府安居工程全面落实时，它对房地产的冲击是不可小视的事情。这种冲击将全面影响国内房地产市场价格全面向下调整。

从上述的分析可以看到，个人住房按揭贷款增长是房地产能否复苏的关键指标，如果个人住房按揭贷款不仅没有增长反之下降或增加小，那么房地产“小阳春”从何而来？还有，从当前房地产的销售情况来看，房地产销售的增加在于房地产开发商价格向下调整，在于房地产产品结构调整及安居工程落实等，因此，房地产销售增长一些只是相对没有销售的而言，根本不是所谓的房地产“小阳春”出现。再加全球经济衰退，国内经济还没有走出下行的风险，在这样的情况下，房地产岂能出现所谓的复苏？

钟布（美国宾州）

　　在经济危机的阴影笼罩下，很多美国人似乎终于受够了新闻媒体每天狂轰乱炸般送来的“坏消息”，纷纷写信要求媒体少报道一些“负面消息”，多提供一些“正面报道”。

　　自3月以来，美国几家全国性电视网都开始注意报道经济危机下“好人好事”，全国广播公司的晚间新闻节目主持人更是公开向全美观众征集“好人好事”的线索。主持人威廉姆斯说，消息播出几分钟后，就有数百观众发来电子邮件讲述身边的好人好事，十来分钟后就有了上万电子邮件传来。以下是美国全国广播公司晚间新闻节目最近两天报道的凡人小事或征集到的几条新闻线索：

　　犹他州美乐腾市的一位女士说，她的邻居开了一家干洗店，最近开始免费为那些找工作的人在面试前免费干洗套装。她还说，邻居们不管是否去他的店享受过免费干洗服务都受到感动。店主说他最感动高兴的是能够为那些失业的人再次找到工作出一份力。

　　北卡罗莱纳州夏洛特市的一位市民说，他和社区内的一些男子一起他们小区内为邻居修房子、检修电路和修下水道等，不但分文不取，而且还自带材料。

　　一位衣阿华州的司机开车途中汽油用完，一位长途卡车司机停车把自己备用的汽油送给了他，他不但不肯收钱，连名字也不留就离去了。

　　科罗拉多州丹佛市开了一家餐馆提供午餐和晚餐，每次开门时，门前已经排成长队。它的饭菜质量与别的餐馆一样好，但菜单上却不标价钱。去吃饭的人付费多少全凭自愿，当然也可以选择不付一分钱，去吃饭的人并非都是失业者或无家可归的人。它也吸引了不在附近工作的人，但他们最后都自愿多付了1至3倍的价格。其实，完全不付费的人很少，没有钱的人吃过饭后也都留下来在店内工作几个小时，或扫地或帮厨等。

　　芝加哥市郊的一位年轻牧师把所有教友的捐款送给区内的穷人付修车费、看病（做手术）、买食物和衣服。他自己除了领取最低工资外，没有教堂和办公室。做礼拜的场地是从当地中学低价租来的。他的办公室就是自带笔记本电脑去附近的咖啡馆工作。年轻牧师说：“看到受助人眼中感激的泪花，心中暖融融的，我们所有的付出都是值得的。”

困境中想说爱你并不难

　　马里兰州一位市民说，她开车驶入一个收费站后，收费员告诉她前面车上的人已经帮她付了路费。虽然过路费只要两美元（美国多数收费站收费50美分至2.5美元之间），但这已经足以令她感动。她对收费员说，她已经准备了零钱，还是让她付吧。这样她可以把前面司机的善行传递下去，直到送到真正需要的人。

　　亚特兰大一位75岁的老人每月开车1000多英里免费接送需要做化疗的病人去医院，就在汽油价格高涨的去年也没有停止。他并不富有，所有额外的费用都出自自己微薄的退休金。在一个加油站，加油站老板送给他一杯冰冻可乐并感谢他的善行。为什么他愿意这么做？因为老人的太太1992年因患癌症去世。今年是他免费接送化疗病人的第15个年头，他要这样开车直到2033年，因为那一年他正好100岁。

　　在电视上看到这么多的“好人好事”，笔者也忍不住说说发生在我们小城的一件小事。前不久，一位女士投书报社说，她去超市购物时一直有一个男子在他身后。后来他们同时去结账时，那位男子把他们两人购买的食物都一起付了账。那位女士说，当天她买的食品有40多美元，她既不认识那位男子，也没有记下他的车牌。收银员还说，她经常遇到有人帮别人凑足一两美元买食物，但从来没有见过为陌生人全额付账的情况。

　　女士对此很感激，要求报社报道这件事。同时，她说给报社寄去一张120美元的支票，要求报社把它转给需要的人，她希望把那位陌生人的爱心传递下去，而她并不是最需要这样帮助的人。

　　经济危机有时并不像心理学家告诉我们的那样，总是与焦躁易怒和缺乏爱心联系在一起；也不像人们想象的那样，每个人都是紧捂钱袋，一毛不拔。在日子艰难的时候，想说爱你其实并不困难。

作者任教于美国宾州州立大学

(新加坡联合早报3月25日)

早在2005年，央行在其《中国房地产金融报告》中就提出，当时中国的住房预售制度是一种不合理、不健全、不完善的制度，是一种导致房地产金融风险的制度，因此，该央行报告建议政府相关的职能部门要重新审查该制度并在适当的时候取消它。但是，该建议一提出就受到房地产开发商及相关政府职能部门激烈的反对。我当时就指出，央行不就是提出一个建议，为什么政府相关职能部门会与房地产开发一起来激烈反对取消该制度呢？从中所透视出来的问题，可能比取消住房预售制度更为严重。因此，在这之后，本人对国内外的住房预售制度进行全面研究，写了一份5万字的研究报告。

我的关于住房预售制度的报告表明，中国的住房预售制度完全是一种单边的风险承担机制。它与发达市场体系下的住房预售制度有很大差别。因为，作为任何一种制度设计与安排都是当事人风险与利益共同承担的。但是，中国的住房预售制度安排更多的是考虑房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险，而更少考虑购买住房居民及商业银行的风险，从而使得这种制度安排的金融风险或是让住房购买者来承担或是由商业银行来承担。比如，中国住房预售制度可以让所有的房地产开发商都可以进入住房预售，但在其他国家都是有严格的市场准入的，只能让一些合格的房地产企业进入；比如住房预售款收留，在其他国家预售款都是由第三方来保管，而中国则全部归结到房地产开发商的帐上；对于住房交收，在其他国家都得有严格的第三方来验收，但中国则是房地产开发商与业主的交接等。正因为这种住房预期制度是一种单边风险承担机制，从而使得这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”获取房地产市场暴利的重要工具。

还有，这种住房预期制度的问题还表现为它仅根据计划经济下的1994年制定的《城市管理法》而设立的一种房地产金融政策。在当时，中国房地产市场还没有真正出现，制订法律者根本无法知道1998年后特别2008年后中国的房地产市场的情况。但是，就是这样一种带有明显计划经济烙印的制度安排，经过15年中国经济及房地产市场的翻天覆地的变化，竟然不修改，也不完善，央行提出要修改则遭遇到房地产开发商激烈的反对。从这些现象中我们也应该看到当前住房预售制度有多少不合理，对房地产开发商又是多么有利。

更为重要的，住房预期制度作为一种购买者的预售安排，它在房价上升时期，这种制度不仅可以为房地产开发商“空手套白狼”创造条件，也可以为购买住房者提供一种可见的利益。即购买住房者购买期房时的价格可能会低购买现房的价格。从1998年以来，由于中国房地产市场一直处于价格上升的通道，从而中国的房地产市场也没有出现过周期性调整，因此，住房预售制度弊病及风险也就无法全部显示出来。但是，从2008年开始，不仅全球经济及房地产出现全面的周期性调整，早几年房地产市场价格只涨不跌的神话完全打破，而且中国经济开始出现周期性调整。而在全球经济出现周期性调整之际，国内房地产市场的价格出现全面的周期调整也是必然。

也就是说，当中国房地产市场出现全面的价格周期调整后，当房地产的价格开始进入下降的通道时，当前住房预售制度问题与弊端也开始全面显现出来了。从2008年所发生的不少房地产事件可以看到，当一些楼盘由于市场变化准备降低价格，购买该楼盘的期房者就出来用暴力的方式进行反对，认为房地产开发商在欺诈他们，凭什么同样的房子卖出的价格会相差很大，凭什么他们还没有拿到房子，其房子的价值就全面下跌了。可以说，2008年不少地方房地产开发商与购房者冲突基本上都表现为期房的价格变化上。

更为严重的是，有上述购买期房者的经验，当住房的价格全面回归理性，或当房地产市场出现全面的周期性调整时，由于投资者是否进入房地产市场是由他对房价的预期决定的，当房地产的价格进入下降的通道时，而购买的期房价格是向下行的，因此，在住房预售制度下，投资者的住房需求为零，即没有投资者会进入这个市场；如果购买住房者是消费者，由于他们看到及预期购买的期房价格在向下行，因此，他们会想，如果现在进入购买期房，等他们拿到现房时，其住房价格早就下跌了。因此，购买住房者一定会想，与其现在购买，还有不如等住房建筑好的购买。这样做，不仅降低购买住房者购买期房的风险与成本，也减少购买住房的机会成本等。在这种情况下，房地产销售萎缩也就会越来越严重。这是就是目前大家所看到的情况。房地产市场为什么二手房市场交易开始好起来，而一手房市场销售萎缩越来越严重，就是与住房预售制度有关。

因此，在全国的房地产市场出现周期调整时，住房预售制度成了房地产销售严重萎缩的重要根源，因此，目前该是取消中国的住房预期制度的时候了。

不过，在本文看来，这个议案的提出，混淆了一些的问题，而且此议案的目的，并不能够解决任何问题，只是为房地产开发商推辞房价下降的责任，只是为了让过高的房价托在高位而为房地产开发商谋取暴利找到正当理由。如果这样，简单的问题更加复杂化。因为，我们房地产的税费过高，是不争的事实。房地产税费收取过高要调整也是必然。但由于房地产刚发展10年，房地产税制方面存在不少问题需要改进。

但是，该议案认为房价是由于地方政府土地出让金过高而导致房价过高，本文是可苟同的。其实，对于房价过高的问题，尽管原因很复杂，但无论从经济学的学理上来看，还是从日常生活经验来看，谁都知道主要原因何在，也知道住房的价格到底是如何决定的。

从经济学的理论来看，房价并不是由土地的价格决定，而土地的价格是由房价来决定的。特别是在中国，这种情况更是明显。因为，在土地交易没有市场化之前，土地的交易往往是在台下进行，其土地如何定价，定价多少完全是非市场的因素。试想，在这种情况下，政府以国有土地的方式用极低的价格收归国有的土地然后以市场的方式来出售时，其收益率是无法用经济学理论来计算的，因此，以这种方法转让交易出去的土地往往会与市场的价格相差很远，从中非市场化因素过大。这里既有地方政府官员的寻租机会，也有房地产开发商的暴利。在早几年房地产快速过程中，不知有多少人就是通过这种方式一夜暴富的，大量的国有财富就是通过这种过程流失。在这种情况下，地价与房价根本上没有多少关系。有的只是房地产开发商通过台上或台下各种方式以低廉的价格掠夺整个社会之财富。

至于土地交易市场化之后，在土地拍卖过程中，土地的价格到底是多少，就在于房地产开发商对所拍卖之土地建筑住房价格的预期。如果房地产开发商预期到该土地建筑住房某种格有市场，房地产开发商就会根据这种预期对拍卖土地出价。如果土地出价的成本远远超过土地开发后住房收益的预期，那么房地产开发商是不会出价拍卖该土地的。但是，要知道，在一个成熟的房地产市场中，房地产是一个高风险的行业，房地产开发商对建筑住房价格的预期只能建立购买土地当时的分析上，一旦市场变化，市场实际的情况可能与预期价格相差很远，从而显示出土地成本过高的压力或风险。这是房地产开发商必须承担的风险。而不能够因为市场的变化所产生的风险说是土地交易价格过高。因为，房地产处于上升期，房地产高收益是十分明显的，但是当房地产处于下降的通道时，房价的调整可能使得土地出让金在总成本比重上升，自然会显示出土地出让金的负担沉重的问题。而这些风险是房地产开发商要承担的东西。因此，土地价格是由房价来决定的，而不是相反。反之，如果住房价格是由土地成本来决定，那么早几年中国住房是由成本来定价，中国房价能够快速飚升吗？

还有，由于房地产生产具有较长的周期，目前正在出售的不少住房所使用土地往往会是实行土地拍卖获得的，由于土地交易在台下进行，因此，当时土地出让金的价格是比较便易的。到目前为止，土地交易市场化后进入市场的住房肯定不多。但是，该议案不是用土地交易市场化之前的土地成本来计算，而是用这之后土地交易成本来计算，自然会把房价过高的责任推到政府去，但是实际并非如此。

再就是，从这几年的情况来看，房地产的终端产品是在房地产开发商手上出去的，房地产的利润只能通过房地产的住房交易来实现。如果房地产税费过高，房地产企业只有市场平均利润，那么不仅无法让各行各业千军万马涌入房地产市场，也无法让短期内让房地产开发商获得暴利，但实际上并非如此。反之进入房地产的企业越来越多，暴富的房地产开发商也越来越多。那么其利润又从何来？正因为，房地产是暴利，才会有大量企业涌入房地产市场，才会有房地产开发商不在乎政府税费高低。

可以说，早些时候房地产开发商通过不同的方式从居民手中获得暴利，但是当居民觉醒之后，房地产暴利在民众手上不容易榨取或房地产的暴利从绝大多数民众手榨取不出来时，房地产开发商只能把获取暴利的目标转向政府。因此，他们通过其行业组织写什么提案把当前的房价过高指向地方政府，认为地方政府获利大多从而导致房价过高，因此要活跃市场就得让政府让利，降低税费及土地出让金的收费。其实，我们只要看看工商联代表谁或利益集团，就会看到这种议案的意义所在。也就是说，如果所谓两会代表，如果不能够站在整个社会利益角度来思考问题，那么他们所提出的议案会承担多少社会责任是不可能。

因此，我们目前要注意的是，这几年，随着房地产开发商的得势，他们不仅在所谓的市场上如鱼得水，能够操纵房价的上涨与下跌，也会千方百计地通过各种方式来左右市场，甚至于把他们的既得利益合法化与制度化，而且这种情况越来越严重。全国工商联的报告就是一个十分明显的例子。希望中央政府及全国人民擦亮眼睛，看看他们是如何变着法子来侵害大众利益的。

还有，最近一些行业组织总是在通过各种方式把房地产开发商利益制度化，希望用这种方式来托住过高房价以维持房地产暴利，但是全世界经济都出现重大的周期性调整了，全世界各地的房价都全面下跌了，中国经济也在进行周期性调整，那么中国房地产岂能把这种周期性调整置身事外，除非中国房地产市场跑到地球之外去，因此中国房地产市场出现全面的周期性调整是必然，岂能够阻挡？

2009-03-08 | 曝中央美院火灾女生穿睡衣逃生录像

2009-03-08 | 为何会误读第二套房放开的政策

2009-03-06 | 从政府工作报告看2009年房地产市场

2009-03-09 | 两会代表中的房地产利益诉求

我们知道，就中国现实的情况来看，根据十七大报告的精神与中国国情，讨论房地产的任何问题，或出台任何房地产的政策，都必须建立在三个基本前提上，居住权的天赋性、土地的国有性及经济分享的民生性。这是房地产发展与繁荣的根本，也是房地产政策出台的前提。因此，任何房地产问题的讨论都得放在这个前提上。同样，两会代表房地产议案及言论的合理性，完全可以这三个前提作为测定的标准。

比如说，有代表提出要取消经济适用房、要取消90/70的限制。当然，对于经济适用房，我也不太同意，但这种不同意是有条件的。如果房地产市场化程度高，市场的要素及产品基本上由市场来定价，那么经济适用房也是多此一举。不过，在目前高房价的情况下，经济适用房不失是一种短期内平抑过高房价的一种手段。在高房价的情况下，取消经济适用房，其实不仅不利于中低收入居民的住房条件改善，也容易增加居民住房消费负担而推高房价，制造房地产泡沫。因此，在目前的情况下，经济适用房能够取消吗？

对于取消90/70房地产政策，那更是没有道理了。房地产开发商天天在说，房价快速上涨，就是因为有刚性需求在，是因为中国的人多地少，住房产品供不应求。既然中国现实条件对居民改善住房的条件存在困难，存在土地短缺的问题，因此，如何提高土地的使用效率，增加住房供给，在住房类型上制定技术性的硬约束政策，这是世界各国的成功经验。日本、香港、新加坡等都是如此。因此，中国房地产90/70的政策已经落实在最近国务院公布的关于房地产的131号文件中，为什么我们的代表就不能够从中国整体利益、长期利益出发来思考这个问题呢？如果中国住房建设不是以中小套型为主导，那么我们房地产的产品是为谁服务，又如何来服务呢？

还有，两会上有代表提出报告，认为当前住房价格过高的问题，是因为地方政府土地收费过高，是因为地方政府的土地财政、是因为房地产市场民营化程度不够所造成的。其实，对于房价过高的问题，尽管原因很复杂，但无论从经济学的学理上来看，还是从日常生活经验来看，谁都知道主要原因何在，也知道住房的价格到底是如何决定的。

从经济学的理论来看，房价并不是由土地的价格决定，而土地的价格是由房价来决定的。特别是在中国，这种情况更是明显。因为，在土地交易没有市场化之前，土地的交易往往是在台下进行，其土地如何定价，定价多少完全是非市场的因素。试想，在这种情况下，政府以国有土地的方式用极低的价格收归国有的土地然后以市场的方式来出售时，其收益率是无法用经济学理论来计算的，因此，以这种方法转让交易出去的土地往往会与市场的价格相差很远，从中非市场化因素过大。这里既地方政府官员的寻租机会，也有房地产开发商的暴利。在早几年房地产快速过程，不知有多少人就是通过这种方式一夜暴富的，大量的国有财富也就在这种过程流失。在这种情况下，地价与房价根本上没有多少关系。

至于土地交易市场化之后，在土地拍卖过程中，土地的价格到底是多少，就在于房地产开发商对所拍卖之土地建筑住房价格的预期。如果房地产开发商预期到该土地建筑住房某个价格有市场，因此，房地产开发商就会根据这种预期对拍卖土地出价。如果土地出价的成本远远超过土地开发后住房收益的预期，那么房地产开发商是不会出价拍卖该土地的。但是，要知道，在一个成熟的房地产市场中，房地产是一个高风险的行业，房地产开发商对建筑住房价格的预期只能建立购买土地当时的分析上，一旦市场变化，市场实际的情况可能与预期价格相差很远，从而显示出土地成本过高的压力或风险。这是房地产开发商要承担的风险。但是，如果房地产处于上升期，其高收益仍然是十分明显的。因此，土地价格是由房价来决定的，而不是相反。反之，如果住房价格是由土地成本来决定，那么早几年中国住房由成本来决价，中国房价能够高起来吗？

还有，房地产业是不是可能完全民营化的问题，当然可以。但是在目前土地制度、房地产制度及金融制度不完善的情况下，在中国房地产市场刚刚发展起来的情况下，房地产业完全民营化还得创造条件。因为，住房是一种特殊的商品，它不仅是每一个居民必需品或某种意义的公共品，而且它的定价机制与其他商品有很大不同。特别是在中国房地产市场，它是一种领导性的垄断定价机制。在这种情况下，政府可以通过房地产政策要求国有房地产开发执行国家的房地产政策并引导市场的价格。如果房地产市场全部民营化，房地产价格推更是容易。当然有一套完善的房地产市场规则那是另外一回事。

总之，从两会代表一些关于房地产讨论及议案来看，不少议案完全没有体现代表的社会责任，也没有看到这些议案与讨论的正当性，看到只是一些代表利用其两会上的强势（比如企业家代表过多，房地产开发商过多），如何想把少数人利益制度化，通过制度化的方式来侵害绝大多数人的利益。在此，不仅我们其他代表要对此保持足够警惕，而且也说明我们两会代表性没有平衡相应的利益关系。今后只有对后者进行完善与改进才能让这种利益关系平衡，否则绝大多数人的利益随时都可能受到严重侵害。

    有在早几天，就写过文章，认为即使取消对第二套住房的政策限制是托不起高价的楼市，而且也说过，即使是在未来第二套房的限制也是不会取消。但是，尽管大家明白这个道理，房地产开发商就是不死心，还是千方百计希望第二套房的问题大做文章。

比如说，在今年的政府工作报告中，让房地产开发商最为欣喜若狂的是“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”的政策。一听到这则消息，不仅许多媒体都用大标题刊出，说什么中央政府放开对第二套住房信贷政策的限制，而且许多开发商都把这条政策看作是当前房地产市场一项重大利好。大家都知道，这段时间来，房地产开发商天天在盼星星盼月亮，希望政府来调整的房地产政策，希望通过房地产政策调整来托住高价的楼市，特别是对取消第二套住房的政策限制更是希望更大。但是，还没有等房地产开发商回过味，监管部门就指出，这是媒体及房地产开发商误读了总理关于第二套住房放开的政策。

其实，只要是认识汉字的人，总理的政府报告关于第二套住房的讲话其意义是十分清楚的。政府对第二套住房政策的调整，是相当有限的。它是限制在自住性住房的购买上，是限制在普通住房的购买上。如果离开这两个条件，购买第二套住房获得第一套住房贷款相应的优惠条件是不可能的。

不过，从一些房地产开发商及相关房地产行业组织所要放开第二套住房的愿望来看，与报告中的含义是相差很远的。总理报告所指的第二套住房政策的放开是指有条件下的改善性住房，而且房地产开发愿望放开的是以投资或投机炒作的第二套以上的住房。如果放开第二套住房的限制，后面就有第三套、第四套等政策限制放开。因为，在房地产开发商看来，这一轮的房地产市场调整，问题就在于政府在2007年推出359号文件与452号文件，这些文件核心是把国内房地产市场的住房投资与住房消费作一个清楚的区分。

如果是住房消费，这种住房购买可以享受所有优惠政策；如果是住房投资，那么这种住房购买无论是信贷还是税收都得按市场来定价，而不可享受任何政府住房优惠政策。试想，住房投资可以享受优惠政策，仅优惠政策这块利有多大并让投资者来享受，那么不仅这种政策的优惠就会失去意义，而且也会让房地产市场泡沫四起。因为，这样会让许多投资者前赴后继地进入市场。这就是早几年房地产市场写照。

可以说，这样十分简单的道理，在早几年，由于制度规则不完善，没有去规范，这是有情可原的，但是，当政府一旦注意到这问题的严重性时，制度一规范，政府又会退回原有的不完善的规则上去吗？我想，是根本就不可能的。更何况，美国次贷危机已经明摆在哪里，房地产泡沫是导致经济危机或金融危机的重要根源。在这点上政府岂能不警惕？而房地产开发商要求放开第二套住房政策限制的目的不就是希望让住房投资者可以享受消费者各种优惠而大获得其利，然后让国内房地产市场价格不断推高。既然放开第二套住房的限制是为了让投资者大获其利，是为了重燃房地产泡沫，房地产泡沫破灭而形成金融危机，让全国人民币来买单，那么作为民生的政策连这样简单道理都不知道而会放开第二套房的政策？

当然，对第二套住房限制的调整，既然房地产开发商大力呼吁，所讲的理由也一大堆，甚至于房地产开发商的行业组织提出一个所谓改善性住房的概念。既然这种改善性住房有如他们所讲的那样多好处，因此，政府还是采纳了一些他们建议，规定有条件的对自住性住房可以放开第二套住房限制。看上去这是一种政策上的平衡，但实际上，如果房地产市场的价格水平不是在自住消费者有支付能力的基础上，这种政策放开对房地产市场作用与影响是微乎其微的。

试想，这种制度设计主要释放出来的购买是指有住房者的住房消费。但是那些希望改善住房的购买者，由于有住房住，只不过现有的条件不是太好，希望得以改善。这里，对于希望改善其住房的购房者来说，当前他们处于的情况是，一就是他们的经济条件不是太好，否则他们根本就不需要享受政策这种住房信贷优惠政策，直接用现金购买就是。他们之所以需要享受这种信贷优惠政策，只能说他们还没有太高购买的能力；二就是他们购买住房的能力不是太足，需要通过信贷支持来完成，再加上本身还有住房，因此，这些具体的改善性住房需求的人对房价水平是十分敏感的。如果价格水平没有达到其支付能力的水平，这些改善住房的人也是不会轻易地进入房地产市场。一则因为他们支付能力不足，二则他们当前有房子住只不过希望好一些。所以说，如果房价很高或没有到改善性住房购买者的支付水平，房地产开发商想借改善性住房的优惠政策让他们进入住房消费市场根本是不可能的。

还有，由于报告对二套住房条件放开给了明确的限制，在整个房地产市场的价格进入下行通道时，所谓的改善性住房购买者也是不会轻易的进入房地产市场的。因为，一则他们已经住房，只不过是住房条件差一些。当他们知道整个住房市场进入下降的通道时，他们宁可坚持一下，也不会贸然地进入市场。

还有，当房价进入下降的通道时，二套住房优惠政策放开可能会增加商业银行的风险并收益不高，再加上二套房放开的主动权是掌握在商业银行手上，商业银行对此政策的积极性是自然会不高，关键是看商业银行对二套住房购买者及整个行业下行风险的判断。如果商业银行对第二套住房购买者判断为高风险，那么商业银行对第二套住房购买者的信贷审查只能会从紧方面入手而不是从松方面入手，这样如果有进入第二套住房优惠政策的购买者，也得过五关斩六将，并非易事。这样，第二套住房放开的政策也就大打折扣。

再加上，全球经济已经出现了周期性调整，政府房地产政策发生的根本性变化及市场购买对象不同了。这种情况下，房地产开发商希望以自己的意愿来解读政府报告并让整个社会来接受是不可能的。在这样的大背景下，房地产开发商只好认清当前房地产市场的形势与政府的房地产政策，这样才是其理智走出困境的关键。如果房地产开发商能够顺应全球经济的周期性调整，降低房地产企业利润预期，让房价降低到绝大多数住房消费者有支付能力的价格水平上，那么房地产市场的需要就能够释放出来。而且房地产需求释放大小，就要看房地产企业房价调整的深度。在这种情况下，房地产市场的消费与投资才能够保持稳定，否则，房地产面对的困难与问题会越来越多。特别是，当有些房地产开发商误读政府政策把房价又推高时，这不仅会延缓整个国内经济的向上调整，而且也会把房地产企业推向破产边缘。因此，房地产市场价格全面回归理性是谁及任何政策都无法改变的。

莫说是第二套住房的优惠信贷政策不会再有放开了，即使是有放开，但实际上放不放开第二套住房政策已经不重要了，房地产市场价格的理性回归已成为必然，谁可改变呢？

今年总理的政府工作报告，谈到房地产市场方面的内容较多，而且也是历年报告中房地产内容最多的一年。对于报告关于房地产市场内容的阐述，基本上是在2008年131号文件基础上具体化，没有超过131号文件的内容。

报告主要讲房地产内容括以下几个方面的内容。一是，就如早几年所有的房地产文件一样，首先强调了促进房地产市场稳定，比如报告要求采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。但是，房地产的稳定发展并不是稳定房价，而是稳定房地产投资与消费。在当前房地产销售急剧萎缩的情况下，在稳定房地产投资与消费，当然要从价格入手，房地产存量多了，供大于求，就得通过房价来调节，这样才能保证房地产投资与消费的稳定。

二是对于如何来稳定房地产市场的发展，今年出台的措施明确与早几年有很大的差别。首先报告中把整个落实房地产稳定的措施放在131号文件中如何把房地产市场发展的支柱与居民住房条件的改善性结合起来，重点放在居民自住性的住房消费上。而住房的自住性消费，其中包括了保障性住房的建设落实。比如争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设；帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围等。也就是说，加大保障性住房投入，是今年扩大房地产居民消费首要任务。这些都是早几年没有的内容，今年则通过具体的财政安排完全落实了下来。

三是对于鼓励居民的自住性住房消费，报告中提出了通过住房公积金安排，信贷优惠及税收优惠安排来支持居民购买自住性和改善性住房。在这里，特别提出了对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对于这些都是在131号文件中已经确定了政策。在这里进一步细化。请注意，尽管这些政策比2007年房地产大繁荣时期在宽松得多，但是有一条没有改变，就是对于购买住房者所有的优惠，基本上只是保证个人住房自房性购买，而且这种住房的自住性购买都给出了一定的限制条件，因此，对于早几年把房地产市场炒得火势的投机性购买，政府的政策并没有放松。

四是为了促进普通商品住房消费和供给，报告也要求加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。也就是说，早些时候有人说要取消国六条的90/70政策，看来并非容易。估计这是政府未来房地产基本政策，要取消不会容易。

从以上报告房地产政策内容来看，其表现出以下几个方面的特征。一是报告中看到了房地产市场对扩大内需的重要性，但是房地产内需扩大的基点要放在居民的自住性消费上，放在房地产市场发展是改善全体居民的基本居住条件上。无论是保障性住房，还是商品性自住性购买的各种优惠政策都表明了这一点。否则让房地产又成为炒作的市场，即有不少开发商希望的那样，放开房地产投机市场，那么这个市场不仅不能够扩大内需，也无法造就中国繁荣，反之又会把中国带入房地产泡沫泛滥的深渊。

二是既然报告中明确了当前房地产市场是消费为主导的市场，那么房地产的价格就得由绝大多数居住实际支付能力来决定。因此，当前国内房地产市场的需求是否能够释放出来，或房地产市场能否成为扩大内需的动力，在于房地产市场的价格能够适应绝大多数居民实际支付能力。因此，2009年的房地产市场价格的调整可能成为绝大多数居民住房需求能否释放出来的关键。一些房地产开发商希望政府出台有利他们的政策把房价托在房地产投机者所定位的价格上是不可能的。而且，这里大家也应该看到，房地产市场稳定并不是让价格稳定在某个高位，而且要让房地产消费需求释放出来，让这个市场供求关系达到平衡。只有房地产供求关系实现平衡，才能够保证房地产市场投资与需求稳定。

三是对于取消对第二套住房的限制问题。这次报告提出明确的标准。市场上都会认为是这是一个新的东西，是房地产市场的重大利好。但报告仍然对二套住房条件放开给了明确的限制，只有是自住性的普通住房才能够比照首次房贷的优惠条件。而且，不仅对二套住房限制放开限定了条件，更为重要的是，在整个房地产市场的价格进入下行通道，二套住房优惠政策放开可能会增加商业银行的风险并收益不高，由于二套房放开的掌握在商业银行手上，商业银行对此政策的积极性是不确定的，关键看商业银行对二套住房购买者及整个行业下行风险的判断。

因此，在全球经济衰退的周期性调整的大背景下，房地产开发商要认清当前房地产市场的形势与政府的房地产政策。如果房地产开发商能够顺应全球经济的周期性调整，降低房地产企业利润预期，让房价降低到绝大多数住房消费者有支付能力的价格水平上，那么房地产市场的需要就能够释放出来。而且房地产需求释放大小，就要看房地产企业房价调整的深度。在这种情况下，房地产才能够持续稳定的发展。我想，这是2009年房地产市场得以发展或回归理性的根本所在。现在的情况是，政府政策确定了，市场完全改变了，购买住房的对象不同了，那么房地产企业不改变企业利润预期能行吗？这就是2009年房地产市场现实，在政府报告中说得清清楚楚。

正如我一直在强调的那样，中国的房地产市场问题，不仅在是国内房地产业的发展模式、消费政策、信贷政策有问题，而且房地产税收政策也有问题。在一个发达的市场体制下，政府完全可以通过房地产市场发展模式的界定、信贷政策调整、消费政策、房地产产业政策及住房税收政策来调整，来达到政府的住房政策的目标。

也就是说，无论是早几年房地产的投资过热及价格快速飚升，还是最近住房销售萎缩而房价不变化，这些不仅房地产市场发展模式与信贷政策不合理有关，而且也没有通过好的房地产税收政策来调整房地产市场的市场行为，来平衡城市居民的住房福利水平有关。比如，目前对不动产税征收，更注重不动产转让环节、不动产取得和所得环节征税，而不注重不动产的保有环节征税。这样，在早几年房价只涨不跌的情况下，对房地产转让环节、取得环节及所得征税，不动产税的征收不仅不能够起到调节住房市场的个人收入分配的问题，反之通过税收转稼效应，严重增加住房自住者的购买成本，降低自住房购买者的住房福利水平。而在住房价格在进入下降的通道时，尽管出台了一系列减少房地产交易环节税收的政策，但是，在房价较高的情况下，对于支付能力不高的民居民来说，这样的税收优惠政策也只是杯水车薪。对中低收入者进入高房价市场所起到作用十分有限。正因为，中国的房地产税收政策的严重不足，这不仅造成了中国房地产市场严重的财富分配不公，也导致了房地产开发商没有激励生产更多的中低产品，持有较多的住房的投机者不愿把手中国住房流入市场，人为制造房地产供求关系的紧张，从而不断地推高房价。即使在房地产市场进入下降通道时，由于住房持有成本低或无成本，从而使得房地产投机者手有持有住房待价而沽，不仅影响房地产销售而且影响整个房地产市场调整及经济调整。因此，如何要形成一个房地产业的中长期规划，房地产的税收政策也是重要的一部分。

房地产的税收政策应该包括四个方面的内容。在房地产开发方面，可以通过税收的补助与减免来鼓励房地产开发商来生产政府房地产目标所设定的产品。比如目前中国的廉租屋的生产开发、经济适用房的生产与开发。在这方面，有相应的税收政策，但所补助的力度与广度还不够。

其次是在房地产流转与交易环节对购买住房者及有房者税收补贴与减免。其中包括对中低收入者来说，交易税的优惠，消费性按揭贷款利息税收减免、自住性住房不动产税减免、第一套住房出售所得税减免，以及其他的各种税收优惠政策。就目前中国的情况来看，现在房地产交易税仅是优惠一般，没有差异化。至于其他减免税收基本上没有这样一些减免税种。

第三是住房租赁方面的税收安排。由于中国房地产市场刚发展10年，二手房市场发展相当缓慢。由于二手房市场不发达，从而也无法带动住房租赁市场繁荣。市场没有出来，相应的税收优惠政策也就无法出台。但是，如果是一种中长期发展规划，为了保护中收低家庭基本居民条件，租赁市场的税收优惠政策同样是十分重要。

第四是不动产税。如何通过有效的不动产税政策来保护绝大多数民众的利益，来增加地方财政收入、如何来调整房地产市场的价格关系，不动税征收是房地产政策重要的方面。

可以说，早几年，房价的上涨过快、房地产投资过热，如何通过征收不动产税来调整房地产市场这种态势，连续几年都有人大代表提出议案，希望通过中国开征不动产税，来遏制房价过快上涨，来调整房地产市场过高空置率。我们注意到，从2005年起，国务院发展研究中心也完成了《中国房地产税收政策研究》报告。但是，几年过去了，由于房地产税收制度不健全，从而使得房地产市场的问题越来越多、越来越复杂，要求开征不动税的社会吹呼声也越来越大。2009年又有代表提高开征房地产空置议案。但是房地产不动产税开征制度却迟迟无法出台？在这里，我们先得厘清几个问题。

一般来说，不动产税又称房地产物业税，它是一种选择性的财产税。它同其他财产税一样，是一个现代国家赋税结构的三大支柱（还有消费税、所得税）。开征不动产税，可以矫正现行所得税的某些缺陷，堵塞逃税的漏洞；发挥量能课税的原则，促进社会所得的公平分配；提供政府丰富和稳定的财政收入，改变目前地方政府土地财政困境；提高资金市场的利率，从而使生产成本的增加，引起产品及劳务价格的上涨，而部分税务负担会透过价格的上涨而转嫁给消费者身上；同时改变住房持有条件，从而改变住房持有的行为等。

但是，不动产税作为以土地及建筑物等不动产为课税对象的税收，它的课税环节既包括房地产的持有，也包括房地产产权交易和取得。因此，不动产税可课税依据为三类：不动产保有税、不动产转让税、不动产所得税。通常的不动产税是指不动产保有税，它属于财产税类。而所谓不动产保有税是指对自然人或法人所持有的不动产进行课税。

一般来说，不动产保有税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候，房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且不动产税在大多数国家都属于地方税，为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国1996年地方财政收入1万多亿美元，其中不动产税就占20%以上。依照各国现行税法，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以加上征定。各国不动产税的税率水平差异很大，而且由于不动产保有税一般为地方税，同一个国家的不同地方之间会有很大差异。但是从发达的市场经济国家情况来看，不动产税多采用单一税率。

从目前的国内房地产税征收情况来看，一方面是税种繁多、收费复杂、租费杂乱，如各种所得税、印花税、城市建设税等有6种之多，另一方面不动产保有环节税负过轻而流转环节税收负担过重。比如，房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%。这不仅增加征税征费的成本，也为逃税漏税、贪污腐化提供了条件与土壤，同时也导致了国家的财政收入大减，削弱了国家的经济实力。

更为严重的是，由于国内房地产物业税费偏低及凌乱无序，房地产市场炒作严重，从而使得通过房地产市场让社会财富在短期时间内向少数人集中，社会财富两极分化越来越严重，从而导致了群体性的社会矛盾与冲突四起，引起整个社会生活的不和谐。

由于房地产保有环节税费的偏低也使个人住房消费盲目扩张。比如目前国内购房者最大主要对象是25-35岁的人，但是欧美国家这个年龄段很少自己购房的，基本上是租房住；还有使得国内城市居民住房持有率严重偏高，在香港20世纪80年代民众住房得持有率不到30%，但是现在国内的每一个人恨不得都能有一套房子；再就是每套住房面积的夸张性扩张，如在香港20世纪90年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%，但是在目前国内，无论是人口（中国人口少）还是财富水平（国内收入水平低）来看，哪一点都不及香港，可是中国住房开发其面积动辄100平方米以上，大的200多平方米，即所谓购买住房一步到位。

再就是房地产税费偏低也使得房地产市场投机炒作十分严重，房价快速上涨。而房地产投资炒作严重，不仅使得许多民众居住条件不能改善，带来了许多严重的社会问题，而且导致国内不少地方的房地产泡沫四起，使得国内金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。还有，就目前的情况来说，由于房地产保有环节征收过低，不仅使得房地产开发商住房销售行为扭曲（早期住房销售悟盘），而且使得国内不少居民购买住房后空置十分严重。据了解，不少城市的住房，居民购买后空置率十分高。住房资源十分浪费。

因此，开征不动产保有税不仅势在必行，而且对国内房地产业来说是一个全面多赢的事情。特别是对目前国内不少地方的房地产炒作较为严重的地方，通过开征不动产保有税，让房地产炒作者颗粒无收，即让房地产炒作者损手而出，那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来，房地产市场的泡沫也会自然消退，从而来保证国内房地产市场的持续稳定的发展。

为什么征收不动产税的好处这样多，但这项税收的征收政策迟迟无法出台？最为根本的就在于目前中国有没有征收不动产税的条件。依照各国现行不动产税税制，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的，政府通常会在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价，此工作完成后，每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格，在进行下一次查定价格之前，没有重大事故发生，不得变更。

同时，如同个人所得税的征收一样，不动产保有税的征收同样对某些特定人持有房地产设定优惠办法。其优惠对象通常包括：政府机构所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋；自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。在这意义上说，对过度性住房消费收取不动产保有税费，既要对房地产过度消费征收一定的税收，又得对满足基本住房消费者给予一定人税收优惠。

也就是说，开征不动产保有税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料，即能够全面了解当地房地产的实际情况；二是用科学方法或市场方式对房地产进行低成本估价；三是政府有税收征管能力；四是要有严格细化科学规范的征收规则。如不动产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象界定等，只有在这些方面创造条件，不动产税的开征才能有效地进行，并达到开征不动产税所要达到的目标。所以开征不动产税先得制定法律与规则、然后试点，并在这基础上全面展开。

但是，就目前的情况来看，由于中国住房体系的复杂性，如有商品房、单位建房、公房、个人建房等，如果不对当地的整个住房存量有一个全面清楚的了解，不仅不动产税的税基无法确立，而且也不能够对不动产税的税收减免做一个清楚的规定。二是由于中国房地产市场刚刚发展几年，二手房市场相当不发达。在二手房市场不发达的情况下，有效住房评估体系也就无法确立。还有，物业法律缺乏、个人征信体系的缺乏、银行信用体系不健全，这些都是征收不动产税的基础条件。如果这些基础条件没有，要开征不动产税要面对着许多困难。

但是，如果能够让不动产税制简化，也能够创造条件开征不动产。比如，首先规定，每一个家庭持有一套住房不必征税（第一套住房无论其条件如何，家庭情况如何都不征不动产税），而不动产税从征收第二套住房开始。而第二套住房征税，不同地方所征收的税率不同，基本上由各地方来决定，但税收分配，则采取越是发达地方或房价高的地方，其地方所占的比重越低。这样，一则使得地方政府没有动力来推高当地房价，二则可用中央所收取不动产税转移到不发达地方。然后，在这基础上逐渐完善中国的不动产税征收制度。当然，要做到这一点，首先就对全国住房进行普查，则严格采取住房购买实名制（在这一点上，政府可以采取严格的规则对不采取实名的住房购买，不可进行转让与交易等）。

可以说，目前不动产税之所以迟迟没有启动，市场的困难与问题、体制的问题是自然，更为重要的不动产税制度规则制定与推动者往往是最大既得利益者，如果在这一点有所突破，中国的不动产税的出台还是遥远的事情。这就与以前单位的住房福利分配委员会一样，无论分配规则如何改变，都不会以委员会的人有多少利益冲突。但是，为了保证中国房地产市场公平公正及持续稳定发展，中国也要创造条件开始征收不动产税。征收不动税可以先从简单开始。

总之，随着国内房地产业的持续高速的发展，在中国土地资源十分稀缺，无论是房地产过度投资及过度消费都与中国的国情相悖的。而要解决这个问题既有中国房地产发展模式的问题、信贷政策的问题，也有税收政策调整问题。通过不动产税，不仅能够增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收益公平分配，也是减少房地产过度投机与过度消费、遏制房价疯涨、减少房地产非法行为，保证房地产市场持续稳定的发展的重要一步。但愿政府能够创造条件来制定与完善不动产税制度。但是，这种不动产税制度更应该是公平公正的，更应该是关注与保护中低收入者的利益。

比如，在美国，每一次经济危机或金融危机出现后都会推出一系列有关的房地产金融的新政策。如1929年美国经济大衰退之后，政府就推出了《联邦住房借贷银行法》、《有房户借贷款法》等房地产信贷相关的法案，以便在大萧条时期帮助成千上万居民保留了住房和清偿债务。比如，这些法案确定了固定利率、长期分期付款以及住房按揭贷款首付等住房信贷标准；以此成立了联邦住房管理局及房地产贷款银行等住房信贷机构。正是因为通过这一系列的房地产金融政策及法律制度安排，美国逐渐地形成一套有效运行几十年的房地产金融体系。比如，对于美国的房地产开发企业，不仅有便利融资渠道进入金融市场，而且融资产品多、融资成本低。对于住房的消费者来说，则形成了广泛发达的房地产金融制度与市场。美国住房消费信贷的基本形式是住房按揭贷款。美国金融机构利用长期积累的经验和现代信贷管理技术与方法，不断地创造新的、多样化的住房按揭贷款品种来促进居民购买住房、建房，并对购买住房者提供各种优惠，包括降低贷款利率和免税。同时，对低收入家庭提供福利付款、住房津贴或允许租住政府建造的低租金公共住房，形成以市场机制为主导，政府参与为辅助的房地产金融市场体系。当然，尽管这次美国次贷危机爆发，让这个房地产金融体系受到严重的伤害，但是这个房地产金融政策体系对房地产业发展的作用并没有改变，问题是如何采取有效监管方式来防范金融风险。

对于中国房地产业来说，如果没有金融政策调整，如果没有金融产品的创新，房地产市场要在近十年内得以发展与繁荣是不可能的。一般来说，中国住房金融业务是从1980年代开始，比如说，1983年的《城镇个人建造住宅管理办法》，开始办理住房储蓄贷款住宅贷款业务。1997年央行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，该政策标志着中国住房消费信贷开始启动。而1998年央行公布的《个人住房贷款管理办法》则是住房金融信贷最为重要的政策文件。它确定的未来房地产金融市场发展的基本方向，从而建立起了中国特色的“银行为主、信贷为主、一级市场为主”房地产金融市场体系。

在这样的房地产金融体系下，房地产融资单一，对商业银行信贷依赖程度过高；政策性住房金融发展滞后，比如说对中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市场结构不合理，市场机构体系不完善，既无多样化的房地产金融机构也无多层次的房地产金融市场来承担房地产金融的风险，让房地产金融风险完全聚集在商业银行等。

更为重要的是，尽管目前许多房地产金融政策及制度安排看上去是从发达市场经济引入，但是许多房地产金融政策只是学其形而无其神。比如说，中国的住房预售制度就完全是一种单边风险承担机制。即这种住房预期制度仅是根据计划经济下的1994年制定的《城市管理法》而设立的一种房地产金融政策。由于这种房地产金融制度安排留下的是计划印迹，从而使得这种房地产金融政策基本上与发达市场体系下的住房预售制度有很大差别。其制度安排更多的是考虑房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险，而更少考虑购买住房居民及商业银行的风险，从而使得这种制度安排的金融风险或是让住房购买者来承担或是由商业银行来承担。由于这种住房预期制度是一种单边风险承担机制，从而使得这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”获取房地产市场暴利的重要工具。对于这样一种存在严重的利益扭曲的房地产金融制度，2004年央行提议要取消这种住房预售制度，但遭到房地产开发商激烈的反对，从而使得央行取消住房预售制度的建议完全消失。

还有，对于住房个人住房按揭管理规则，同样是形似神不似。直到2007年央行出台的359号文件才有所改进。但是即使是359号文件，同样与发达国家相应制度规则相关很远（发达国家的住房按揭制度都会出现问题，如果中国不调整问题会更大）。比如说，当前359号文件的住房按揭政策仍然是目前世界最为宽松的住房按揭政策。第一，在大多数国家，个人住房按揭贷款每个月还款的比重不会超过家庭月可支配收入28-35%，但是我国则可以达到50%。如果收入证明的不真实性，那问题更是大；第二，在大多数国家，个人住房按揭贷款市场准入需要用四个文件来证明其收入真实性。比如个人银行对账单、个人所得税税单、个人银行信用记录及个人公司证明。但是，目前在中国只要个人公司收入证明，而且这种收入证明可以在律师事务所开出。可以说，中国的个人收入证明的真实性与其他市场经济国家相关十万八千里。特别是，在中国人诚信不足的条件下，这种个人收入证明的真实性更是可信度低。正因为，个人按揭贷款市场准入门槛低，也为制造房地产泡沫创造的条件。可以说，前几年房地产泡沫四起，就是与这种房地产按揭贷款市场准入标准宽松有关。当然，中国房地产金融政策所面临的困难可能比这还多，这里仅举出一点。正因为，中国房地产金融体系存在严重的缺陷，因此，房地产中长期规则就得重新检讨当前的房地产金融体系，找出其问题所在，这样才能找到解决问题的办法。

因此，在上述分析的基础上，房地产中长期规划的金融政策应该从以下几个入手。首先，要围绕房地产业发展之目标，研究建立与中国住房制度相适应、符合中国国情的房地产金融制度，比如以359号文件把投资与消费区分，就得建立起商业性与政策性两者并行的住房金融体系。这样既可以商业化的方式支持住房市场发展，又能顾及中低收入者等特定人群的住房金融问题。比如要通过对现行的住房金融体系改革建立起“市场为主导、监管有度、一二级市场联动、风险共担”的住房金融体系。

其次，改革与重新确立中国新的住房金融市场。新的住房金融市场力求建立起多层次的市场，利用不同融资方式、不同金融产品、不同金融市场，来满足多层次住房融资需求。对于房地产开发融资可以依据住房的不同性质采取差异化的金融政策。但先要取消或改革现行的住房预售制度。通过这种差异化的金融政策鼓励房地产开发商进入保障性等政策性住房建设、鼓励房地产开发商围绕着房地产发展目标进行产品结构的调整。这样，通过差异化的金融政策不仅能够促进房地产开发商实现政府房地产发展之目标，而且可促使房地产业实现整个产业结构调整及行业运作提高效率。

同时，通过住房信贷消费政策来引导居民住房购买力理性、居民住房需求有序地释放，防止居民住房购买力在短期内集中释放并对未来形成大量透支，保护与鼓励居民的正常住房消费需求，严厉遏制住房投机需求与房地产炒作。为了达到上述目标，对于住房消费信贷的产品，也要采取差异性的金融政策，形成适应不同年龄、不同收入水平、特定职业、不同产品功能等群体贷款人需要的住房按揭产品系列。采取适当的信贷补助政策，帮助一些特定低收入居民能够进入相适应的房地产市场。完善现行的二手房市场融资体系，这其中包括优惠的住房购买及租赁金融支持政策等。

再次，加快建立现行住房贷款风险分担制度，针对性对风险高的制度安排进行全面改革。同时，要建立住房金融市场风险的监测与防范系统。加强住房金融市场信息搜集、整理、研究与分析，并给市场提高更多透明公开的相关信息知识等。

总之，住房金融政策是房地产市场得以健康发展的关键，它应该是房地产规划最为核心的方面，因此，要保证房地产市场健康持续发展，就得对当前中国现行的房地产金融政策进行全面的调整与改革，以此建立起一套符合中国国情的住房金融支持体系。这才是房地产规划核心部分。而且，政府要借助这次房地产市场的调整，加大房地产金融市场立法的力度，通过法律方式来界定房地产金融市场的功能及利益关系，而不是让房地产金融市场成为少数人谋利的工具（比如，早几年房地产市场炒作的疯狂就是与住房金融政策缺失有关，就在于不少房地产炒作者能够便利利用银行金融杠杆），对此监管部门要足够的关注。