可以说，高通货膨胀率不仅扭曲了市场的价格机制，也容易严重侵害弱势群体的利益，使得弱势群体的相对贫困化进一步加剧。有人说，高通货膨胀其实就是对弱势民众财富的巨大掠夺。这一点都没有借。现在，我们可以先把这种财富的掠夺放到一边，重要的是如何来帮助弱势群体渡过高通货膨胀时期的难关。

最近，人大财经委明确表示，要防止经济出现大幅下滑，可以发挥财政政策稳定消费需求的作用，建议进一步提高个人所得税起征点，降低储蓄存款利息税税率，增加居民实际收入。为缓解企业成本不断上升的压力，可以降低收费公路通行费等税费标准，对通过技术创新降低成本的企业加大税收减免和抵扣。也就是说，在全国经济整个调整时期，通过财政政策如何来减轻广大民众的负担，帮助他们渡过难关。特别是对弱势群体来说，其起到作用更是非同小可。

在香港与澳门，政府采取直接货币补贴及减免某种费用的方式来增长民众收入。比如，澳门政府就决定，无论是澳门永久性居民及非永远性居民分别可以获得政府多少不同的直接货币补贴。香港则让这种补贴直接放在居民公共消费的减免上。

对于中国来说，由于中国人口多，涉及的范围，因此，民众希望某直接货币化补贴的方式来增加居民收入是不容易的。但是，对于个人所得税的减免、存款利息税减免也不失一种较为直接的方式。比如说，把个人所得税起征点的提高，或把个人所得税起征点提高到5000元以上，可以直接让低收入民众获益，而且这种调整也便于操作。降低居民储蓄存款利息税，也是直接对低收入民众有利，更何况居民存款利息已经有一年多负利率了，如此之高的负利率本来就是不公平，还要征什么利息税。但是，这两项税收一年总额为2000亿左右，即使利息税全部减免，个人所得税起征点提高，其减免的税收也十分有限，与国家税收快速增长比仍然微不足道。

其实，目前政府隐性转移支付方式最为严重是负利率政策。如果以目前负利率为4%，居民储蓄存款近20万亿计算，那么一年通过负利率就转移的利益就达8000亿之多。因此，尽快改变目前居民存款利率严重负利率的状况是当前中国利益关系重大调整最为重要的一环，也是帮助弱势民众增加收入最为直接的方式。因此，尽早提高居民储蓄存款利率水平，加大贷款利率弹性，是目前央行货币政策重要部分。

还有，政府要帮助弱势民众渡过高通货膨胀时期的难关，可以在两个方面入手。一是通过直接货币化补贴的方式增加城市低收入居民的收入水平、直接货币化补贴增加农民收入；二是增加各城市公共交通补贴。如果全国各城市公共交通费用达到或低于北京市的水平，那么城市居民有直接帮助。而且这种公共交通费的补贴要延伸到各地方的城乡结合部，扩大其范围。

对于一些商品的价格管制要全面放开，用货币化直接补贴的方式到居民手上。这样既理顺市场的价格机制，也可以减轻政府财政补贴的负担，同时也可以让真正弱势群体受益。

毫无疑问，过高的通货膨胀会直接影响到居民的生活水平，特别影响到弱势居民的生活水平，他们要经受来自各种价格快速上涨经济压力。现在我们要问的，仅仅靠上面补助方式能够让他们走出困境吗？弱势民众的困境仅仅是由于他们努力不够、市场机会不够吗？其实，最为核心的问题还是现行的许多收入分配政策不公，他们没有在机会平等的环境上来改善其生活。特别是从这几年要素收入分配所占的比重的逐渐降低情况来看，弱势民众的相对贫困越来越严重。尽管在党的十七大报告中把如何提高劳动力在收入分配比重放在最为重要位置，但相应的政策落实还是相差太远。因此，要让弱势民众真正走出困境，就得改变目前收入分配严重不公平的现状，要让劳动力要素在收入分配中的比重迅速提高，而不是逐渐下降。

总之，政府可以通过全面的减税降费、直接的货币化补贴等方式来帮助国人来渡过高通货膨胀难关，特别是弱势民众渡过难关。这是民生政府的重要一环。但更为重要是要改变目前收入分配不公的状况，在加大劳动力在要素分配中的比重，全面提高劳动力的工资水平。

银监会党委书记、主席刘明康在该会议上明确指出要密切关注房地产市场的变化，要督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析，做好房地产风险的预警和控制工作。要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展。这就是银监会当前对房地产信贷政策的基本原则。

因此，银监会并不赞同呼声强烈的房地产市场的“救市”主张，而是要求各商业银行严格执行房地产信贷监管政策不动摇；要坚持真实放贷，重点支持“首套房”等真实住房需求的借款人，严格执行“二套房”有关政策规定；不得以各种理由放弃二套房贷政策约束，要严格杜绝“分期首付”、“零首付”等违规行为。

可以说，银监会对当前房地产信贷政策的明确表态，不仅延续党的十一大报告“民有所居”的基本精神，也延续了今年温家宝总理政府工作报告中提出的关于2008年房地产市场基本工作任务要点的基本精神。在总理工作报告中，明确指出了建立科学、合理的住房建设与消费模式是现在及未来国内房地产市场发展的根本出发点。因此，中国的房地产市场就得面对城市中低收入家庭，就得生产改善城市绝大多数居民所需要的中低档住房产品，抑制房地产市场不合理需求，遏制房价过快上涨，严厉打击房地产市场土地炒作与住房炒作。而这些要求在2007年央行与银监会公布的359号文件与452号文件都有清楚的规定。

可以说，银监会关于当前房地产市场信贷基本原则，就是温家宝政府工作报告精神的具体化与操作化，也是359号文件精神的延伸。在这里，正常合理的房地产信贷需求就是指城市居购买住房自住消费的信贷需求。只要是个人购买住房自住的消费需求，政府同样是采取优惠的政策而不会限制。也就是说，个人购买住房自住消费，只要满足个人住房按揭贷款市场准入标准，那么商业银行不仅不会对个人自住购买的信贷需求进行限制，反之是采取种种鼓励优惠的政策，比如利率及首付比的优惠。如果说，个人要借助于商业银行的金融杠杆来进行房地产市场投资与炒作，商业银行不仅不鼓励，也要求对这些行为进行全面严厉的遏制，甚至严厉打击。同时，银监会进一步重申第二套住房的政策要求，其意义就在这里。

可以说，最近房地产市场炒得火热的断供问题，尽管这种现象并不是十分普遍，但问题的核心就在于房地产市场过度炒作。如果不是深圳房地产市场的过度炒作，把深圳房地产市场泡沫吹大，那么深圳房地产市场的价格怎么会在短期内大起大落。如果不是深圳房地产市场炒作过度，居民购买住房只是自己消费为主，那么哪一个居民会轻易地采取断供来摆脱严重的债务负担呢？个人购买一套住房自己消费，不仅房价涨跌对其住房的居住效用不会多少变化，而且一般个人也有能力来承担其所要还的按揭贷款债务。但是房地产的炒作则不是这样。可以购买一套、二套、三套，甚至一百套，如何个人利用银行的金融杠杆来炒作住房，不仅会把当地房价炒上天，也必然对居民基本的居住有挤出效应。因此，严厉地限制房地产市场炒作不仅是现代文明社会政府的一项基本的公共政策，也是降低商业银行风险的基本方式。

正是这意义说，目前的国内房地产市场问题，归结到一点，就是房价过高，全国各地的过高的房价与当地居民实际购买力相差太远。就是过高的房价把中国80%以上绝大多数居民排除在当前房地产市场之外。如果房地产成了这个样子，中国政府岂能不通过政策的方式来调整？而要让国内房地产市场调整过来，最为根本的就是把房地产市场的炒作挤出，就得让炒作房地产的人不能够便利利用商业银行的金融杠杆并受到严厉限制甚至严厉打击。可以说，这就是这次银监会电话会议对房地产市场的基本态度，也是2007年下半年以来政府一系列关于房地产市场政策的基本精神。

最近，有人说，中国有几亿人需要住房。这样说当然没有错。但是，当房价过高让80以上的绝大多数人都无法进入房地产市场时，或者让这绝大多数人通过政府住房保障体系来解决，那么这几亿人需要住房只能是一句空话。特别是说农民进城需要住房时，城市里人都因为房价过高无力购买，进城的农民岂能有能力来购买过高价格的住房？因此，住房需要问题就在于房地产市场住房价格让绝大多数人有支付能力购买。而要做到这一点，就是要把我国的房地产市场界定为消费的市场，就得严厉遏制房地产市场的炒作。

最近，房地产市场一直有人在叫嚷要改变当前从紧货币政策。不知道他们想改变当前银行信贷政策什么，是不是要改变到如早几年那样让房地产炒作者利用银行金融杠杆大量地进入房地产市场进行炒作，把国内房地产的价格在短期内炒上天，把国内房地产市场泡沫吹大。其实，这种愿望早就成为历史。因为，近年来政策对此有明确的界定，房地产市场就是消费者的市场。特别是，美国次贷危机及中国一些地方的经验表明，允许房地产的炒作，这是毁灭中国经济之路。所以，面临当前房地产市场的问题，根本上就是要改变以往房地产商的暴利心态与暴利经营模式，重新定位住房产品的价格，房地产开发商希望“政府救市”重新回到2007年那种暴利时代根本上就不可能了。银监会对此有明确态度，商业银行不可救“炒作的房地产市场”。

“断供门”也就是早几个星期传说的，深圳用住房按揭贷款购买住房的居民由于房价下跌得太快而不再归还的银行按揭贷款的事件。根据这种传说，由于深圳出现“断供潮”，如果这种“断供潮”阻止并让其全国蔓延，那么不仅会危及国内商业银行的安全，也会造成中国金融市场的危机及中国经济的危机，因此，政府应该迅速调整当前的房地产市场政策，阻止这种“断供潮”在全国蔓延，以此来保卫中国三十年来经济改革的成果。

可以说，这种“断供潮”的消息一在网上传播，以最短的时间立即成了国内各媒体密切关注的热点问题，它也很快成了一些人要求政府改变目前的房地产市场政策的理由。但是，对于“断供”是什么？“断供潮”是不是真正的发生了？如果发生了对居民本身、对国内房地产市场及对国内银行体系的影响如何？其实，大家基本上不了解，媒体也只是根据一两个案例而大肆地渲染。实际上，断供潮并没有在深圳发生，更不会蔓延到全国。

因为，一是今年上半年全国的房价仍然上涨了10.2%。6月份，全国70个大中城市房价格同比上涨8.2%，其中，一手房价格同比上涨9.2%，二手住房销售价格同比上涨7.5%。而6月份深圳一手房下降为-1.3%。也就是说，除非商业银行恶意要把银行贷款贷给那些完全没有能力还款的人，这些人可能没有能力来还按揭贷款断供。否则，在全国房价普遍上涨，哪里来的个人按揭断供呢？即使银行贷款给那些完全没有还款能力的人，如果房价上涨，这些人同样可以把住房卖掉把贷款转让给他人来还。在这种情况下，断供是不会发生的。因此，在目前国内房价上涨的情况下，断供情况是不容易发生的。既然断供都不容易发生，如何出现“断供潮”。

二是假定房价快速下跌，跌到个人归还银行的贷款大于个人所按揭住房的市值，也不是个人想断供就可以断供的。这就得看个人有没有还款能力。如果个人有还款能力而不归还银行的按揭贷款或断供，在中国还没有《个人破产法》的情况下，个人负债是无限责任的。如果个人任意断供，并不是个人把这些价值较低的房子还给银行就可一了百了，而是即使个人觉得花不来把这些房子还给银行，也是没有一家商业银行会轻易地允许个人这样断供。如果个人交给银行的房子不足抵偿其债务，商业银行一定会继续对个人追讨其没有偿还的债务。商业银行一定会要求断供的个人用其他财产来抵偿其债务。如果个人有能力还款而恶意不还款，那么他一定会受到商业银行对他的法律诉讼。再加上个人首付款的损失、购买住房时交易费用的损失、已经还按揭款的损失、法律诉讼费用损失、个人信用损失等等，在如此巨大的损失面前，哪一个个人会轻易地断供的呢？比如，1997年至2003年，香港的房价下跌67%，曾出现过负资产的个人15万户，但是，并没有看到任何一个香港人恶意断供的。可见，个人断供的负面影响有多大。也就是说，即使国内房价大幅下跌，任何购买住房的个人要断供也会三思而后行，不是个人断供后就可一了百了的事情。

三是整个深圳商业银行的个人按揭贷款余额只是2200多亿，个人按揭贷款不良率仅0.67%，但是为什么有人出来说，如果“断供潮”不阻止会让银行受到1000亿以上的损失。这样弥天大谎也会有人相信，而且我们的媒体也会这样大肆渲染并短期时间内其消息传播全国。其中有许多问题值得我们认真反思。

从这次“断供门”事件来看，断供的问题为什么能够在短期时间引起国内各类媒密切在关注？其问题的根本点就在于，在目前国内房价刚开始向理性回归的条件下，无论是购买住房消费的人还是住房投资的人，大家都在关注，如果房价真的下跌并下跌很厉害时，有没有一种规避其风险办法。不少人肯定会想，如果“断供”能够把个人购买住房的风险降低到最小的程度，也不失是一种可选择的办法。特别是，那些炒房者更是会这样想。这样，断供问题自然会吸引用按揭贷款购买住房的人的密切关注。

同时，当房地产市场的价格出现调整时，居民对房地产价格预期会出现巨大逆转，从而使得大量居民根本就没有意愿进入房地产市场，加上过高的房价早就把国内80%以上绝大多数居民抛离在房地产市场之外，从而使得房地产市场销售迅速下降。当房地产的销售迅速下降，房地产开发商又想维持其暴利而不愿意调整价格时，在房地产市场为政策市的情况下，房地产开发商也自然会寻找或制造一些概念来要求政府来改变当前的房地产市场政策。而“断供门”的出现则正好成了房地产开发商借题发挥的机会（更公平地说，“断供门”的发生更可能是炒房者的杰作）。也就是说，在房地产开发商看来，既然全国出现“断供潮”，政府还不快点改变现行的房地产市场政策，还不早点来化解“断供门”的问题。如果把“断供门”事件炒得越大。政府改变现行的房地产政策机率就越高。但是，实际上这是个根本不存在的问题。

还有，“断供门”事件应该是一次全国性房地产知识的普及的过程和房地产信息交流的过程。通过这种房地产知识的普及不仅让广大民众知道了什么断供，也知道什么是断供的条件及个人断供行为的后果。可以说，通过这种对断供知识的普及，以前房地产市场的许多谎言早就暴露光天白日之下（比如“房价下跌银行先死”）。因为，在中国还没有《个人破产法》的情况下，即使房价迅速下跌，银行所面临的潜在风险也不是早些时候所夸张的那样大，因为，个人按揭贷款对银行的负债是无限责任的，个人住房财产不及抵贷款债务可能用其他个人财产抵，个人现在还不起可以将来还，个人自己没有还还可以延续到继承财产后代等。商业银行还怕个人断供吗？我想，在这次“断供门”事件中，有商业银行出现主张其权力，意义就在这里。但是，这里同样有一个问题，我们商业银行对按揭贷款进入者审查是否严格，如果不是这样，按揭贷款人同样也可能以此理由来减免其债务负担。

同时，在“断供门”事件中也可以看到，国内绝大多数民众在这种房地产市场知识的普及过程中不断成长、不断地变得更聪明，那种还如几年前那样希望把房地产娱乐化、希望制造一些房地产概念及舆论来左右房地产市场价格和来左右房地产政策的事情早就成了历史。可以说，未来房地产市场只是产品质量竞争的市场，一些想通过概念炒作任意谋利的机会在减少。

再就是，“断供门”也给商业银行更多的警示：尽管房地产的个人住房按揭贷款是商业银行的优质资产，但是这是有条件的，即在房价上涨时才是这样。如果房价下跌，个人住房按揭贷款同样会商业银行带来巨大的风险。面临这些风险，无论是银行监管机构还是商业银行都得对现在这样风险管理制度与规则进行全面评估与检讨，以便来完善其个人住房按揭贷款风险管理规则。否则，中国银行业也会步美国次贷危机之后尘。

总之，“断供门”事件已经水落石出，它对国内民众是一次全面的房地产知识的普及。同时，它也给了国人对房地产市场更多的反思与思考，有人再想以“断供门”类似的事件来左右房地产市场已经成了历史。

最近，随着美国印地麦克银行（IndyMac Bancorp）因为出现挤提，被美国联邦存款保险公司接管，房利美（Fannie Mae）及房地美（Freddie Mac）（以下简称“两房”）也出现严重的危机，其股价跌到了17年来底谷，被迫政府出台救助。可以说，“两房”一向被认为是美国金融体系中的优等生，美国“两房”也开始要美国财政部来拯救，说明美国次贷危机并没有结束并开始严重侵蚀银行体系。

可以说，在所有的美国房地产金融的教科书中，房利美与房地美基本一直被是认为推动美国房地产市场发展与繁荣的重要力量，是帮助成千上万的美国人获得住房，实现“美国梦”的重要支撑。它们拥有或担保美国住房抵押贷款一半以上（5.3万亿美元）的业务，为美国房地产市场提供充分的流动性。所以，在美国次贷危机以前，“两房”的债券曾被华尔街金融机构称作“准国债”。也正是这样两家以美国财政部为靠山，在美国住房按揭市场呼风唤雨的金融机构，其股价在经历了一周的腰斩之后，两公司的股价爆跌，并面临破产的边缘。因此，美国财政部不得不出手相救，否则，将冲击整个美国金融体系的安全。

从中可以看到，2007年以来的美国次贷危机，表面上是美国金融市场结构上发生的根本性变化，是美国金融市场利用其结构性的产品把住房按揭贷款的风险无限放大，但是实际上根源仍然是美国住房按揭贷款。在以金融创新的住房按揭产品促使美国人如何来使用未来钱，如何促使美国人利用未来钱来进行个人投资及在短期内增加个人或家庭之财富。也正是在这种促使个人使用未来钱的过程中，美国银行体系放松了个人按揭贷款市场准入并让一些信用评级较低的人进入房地产市场,并以所谓金融创新的方式制造许多高风险的金融产品。这样,美国的银行体系与住房金融体系不仅可以大获其利，制造金融市场繁荣，同时也制造了金融体系巨大的风险。

正因为美国住房金融体系能够在促使个人使用未来钱的过程中大获得其利，而这种贷款过程中的风险又可以通过金融证券化产品转移出去，这就使得商业银行更是有降低借款人进入按揭贷款市场标准的动机。特别是在激烈的市场竞争面前，名目繁多的金融产品创新使得信用较低的个人进入按揭贷款市场的标准越来越低。所有的次贷危机的风险也就是在这里潜藏着。

如果商业银行按揭贷款不是降低标准贷款给次级信用的贷款人，如果不是住房按揭贷款的金融机构为了其短期利益而放松对按揭贷款人市场准入审查，如果不是各处名目的金融产品诱惑不少投资者非理性进入，那么后来不管其按揭贷款产品证券化及衍生工具化的程度有多高，所出现的问题与风险也就不会发展到今天这样大。比如，1997年金融风暴后，香港房地产市场也出现过急剧下跌，到2003年，其香港房地产市场平均跌幅达到67%。但是，由于香港的银行体系健全及对按揭贷款人审核严格，从而在香港房地产市场出现重大调整时，并没有对香港银行体系造成多大冲击与损失。

在中国，近十年来国内房地产市场快速发展及银行体系持续繁荣同样与个人住房按揭贷款有关。如果不是相应的住房按揭贷款政策及这几年银行信贷管理的特殊环境，国内房地产市场要发展到今天这个样子及国内银行体系如此发展与繁荣是不可能的。但是，中国在房地产市场发展及银行体系繁荣的同时，国内一些商业银行对个人住房按揭放松市场准入而制造短期繁荣的情况与美国相比有过之无不及。看看早几年，国内房地产按揭贷款市场，无论谁购买住房没有谁贷款不到的。正因为按揭贷款市场准入标准低，谁购买住房都可以从银行贷到款。这就是出现不少人通过银行贷款购买上百套、几十套住房的怪事。而这种事情怎么也不会在美国发生。可以说，中国个人住房按揭贷款市场的宽松与荒唐，这是任何国家都不可比拟的。尽管中国的按揭贷款方式与美国的次级按揭贷款有所不同，但其潜在风险的程度只会比美国要大而不是小。既然美国的次级信用贷款都造成如何巨大的金融危机和银行危机，难道中国银行监管机构不要对中国住房按揭贷款的风险引起密切关注吗？

因为，在发达的市场经济国家，个人有钱购买多少套住房都不会有人干预，但是个人想通过银行按揭贷款购买几十套住房、上百套住房则绝对是不可能的事情。但是，这种事情在国外市场没有发生，中国则出现了，而且这种情况十分普遍。早几年国内一些地方的房价快速飚升基本上都与这种利用住房按揭贷款炒作有关。所以，2007年政府对住房按揭贷款市场管理规范，国内房地产市场就发生巨大的逆转。

但是，最近国内房地产市场刚发生一点变化，就有房地产开发商出来说，中央对房地产市场的货币管得太紧了，政府应放开个人住房按揭贷款的标准，应该放开个人购买第二套住房的按揭标准，以便让更多的人进入房地产市场，增加房地产市场的需求。

实际上，不要说早几年国内住房按揭贷款宽松，即使是2007年的359号文件对房地产信贷管理政策的调整，这些规定对国内个人住房按揭贷款仍然是世界上最为宽松的。这种宽松不仅表现为个人按揭贷款政府有优惠的政策之外（如首付比重及贷款利率的优惠），而且表现为个人市场准入标准低（比如许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入28-35%，而中国则达到了50%），表现为对这些市场准入者的进入审察不严。特别是国有为主导、治理结构不健全的国内商业银行在利益短期化的驱使下为了竞争相应业务更是会放松相关标准。比如，对第二套住房的按揭贷款，央行在359号早就明确的规定，但是不少商业银行就是希望不断地突破这种规定。

特别是，最近国内房地产市场在政府的房地产政策驱使下，房地产市场的价格刚在一些地方慢慢地在回归理性，国内房地产企业及一些学者，就认为中国房地产市场价格不可大跌，要求政府放宽已有的个人住房按揭信贷管理的政策，比如放宽购买第二套住房市场准入，又让更多的人又便利地进入房地产市场炒作，从而把各地的房价炒高。这样，房地产开发商暴利可落为安而不要担心什么风险了，至于市场未来发生什么它们根本就不知道与不要承担任何责任。

所以，“两房危机”已经向中国银行业及政府敲响了警钟，住房按揭贷款并不是他们认为的仅是优质资产，因为这种认为的前提是房地产市场价格永远只涨不跌。如果房地产市场的价格出现调整，住房按揭贷款的风险也就自然显露出来。尽管中国住房按揭贷款所占整个贷款的比重还不高，目前这些住房按揭贷款风险也不会危机中国银行体系，但是中国监管部门不能够对此有足够的警惕，商业银行不能够严格遵守所规定的标准或市场准入，反之，让为了其短期利益尽量规避政策规定，放宽住房按揭的准入标准，那么中国银行业也会步上美国次贷危机之后尘了！

但是，今年以来房地产市场炒作最为热闹的问题，有从紧的货币政策使得房地产开发企业资金链的断裂，即百日巨变论；房地产市场的价格会引发银行体系风险，会影响国内经济增长，会影响国内住房保障体系确立；更有离谱者，说什么房价的下跌，会引起房奴断供，土地流拍，地方一级财政将失去土地收入的支撑而缩减公共支出，导致居民没有便捷的公共交通可坐，没有了环境优美的街心花园，甚至低保、学校也难以为继等等。

前面的百日巨变论、金融风险的问题，我早就有许多文章作了详细的分析，在此不详表，只是来讨论一下“房奴断供”及土地财政的问题。

对于居民住房按揭贷款断供问题，这几天媒体炒得火热。但是，这种现象即使是在深圳，也是极个别的现象。因为，断供必要的条件是，一是房价下跌的市值远远低于购房者要支付给银行的按揭贷款，这时向银行办理按揭贷款的个人才有意愿停止向银行还贷款，即断供（不过，这里要把商业银行对一些按揭贷款人审查不严而造成无能力还贷的情况除外，这些风险要商业银行来承担）；二是个人支付按揭贷款还款能力完全丧失。如果个人还款能力没有丧失而不归还银行贷款，相应的商业银行一定会通过法律途径追讨。这不是个人想断供就可断供的；三是个人断供最大的受害者是断供的个人。只有在断供的收益远远大于这种行为成本时，这种行为才会发生。

那么，我们来看上述几个方面的条件，近年来各地房价都在快速飚升，有些地方房地产市场泡沫很大，比如深圳、上海。但是，尽管如此，国内各地房价根本就没有下跌过。如果房价没有下跌，哪里会出现房价市值低于购房者所要支付给银行的按揭贷款的价值呢？如果这种情况不出现，哪里来的按揭贷款断供。即使今年以来深圳房价一直在下跌，但就目前的情况来看，房价下跌达到这种情况还是比较少。全国各地房价都上涨，断供如何来发生。从国家公布的数据来看，当前掀起这轮断供讨论意义不大

二是假定房价快速下跌，跌到个人归还银行的贷款大于个人所按揭住房的市值，也不是个人想断供就可以断供的。这就得看个人有没有还款能力。如果个人有还款能力而不归还银行的按揭贷款或断供，在目前市场的商业化及法律化的条件下，没有任何一家商业银行会轻易地允许个人这样做的。如果个人有能力还款而恶意不还款，那么他一定会受到银行起诉。而且，个人断供后的官司频繁，可能比不断供的成本还大。

三是个人断供最大的受害者是自己，如果居民轻易的断供所要承担损失将是巨大的。他不仅要承受已支付首付的损失、要承受已供款按揭贷款的损失以及住房交易费用的损失，而且会严重损毁个人信用记录。可以说，在逐渐完善与发达的银行个人信用体系下，个人信用不良记录将对个人未来生活及商业活动许多障碍。在这样的情况下，断供个人的损失包括了有形与无形的、现在与将来的等综合在一起将是巨大的。因此，，没有哪个购房者（无论是消费或投资）会选择按揭贷款断供的。因为，其付出代价与成本太高。

至于“土地财政”的问题，这是一个十分离谱的概念，它也是中国土地公有制下的产物。在发达的市场体系下，没有哪一个国家是通过土地财政来保证政府公共支出的。我们可以看到，这些没有土地财政的国家，其居民公共福利水平、公共支出水平、公共基础设施比中国差吗？如果地方政府想通过推高房价来获得土地财政收入，来推高GDP，表面上是对当地居民有利，但是实际上，这种土地财政不仅不利房地产市场持续稳定发展，也严重损害了农民利益及一些地方居民的利益，为政府官员寻租设租创造了条件。房地产市场的许多问题根源就在这里。因此，土地财政的改革是必然，也是目前中国经济改革重要方面。

总之，最权威的数据表明，国内房地产市场的大势，并非一些房地产开发商所叫嚷的那样有多少严峻，反之，房地产市场价格上涨还在进行，只不过上涨幅度小了一些。而房价不大幅度下跌，那里来的断供问题。如果把一些恶意的行为看作是全国普遍现象，那有点大夸张了，不知其用意何在？而国内房价在上涨，岂有什么土地财政的问题？更何况土地财政本身就是问题，是中国经济改革之目的。如果要把一个要改革的对象作为既定的目标来讨论房价不能下跌，其前提都错了，其结论能对吗？

因为，按照2007年上半年深圳房地产市场价格快速上涨时深圳领导人所言，深圳的房地产市场是健康发展的，房价上涨是因为有居民的自住需求。按照他提供的信息，当时深圳的房地产市场交易有80%以上是居民自住性需求。既然深圳的房地产市场交易基本上居民的自住需求，那么即使是从年初以来，深圳房价下跌了30%，它对这些自住需求的居民住房是不会造成多少影响。

因为，居民购买的住房基本上是自住的，那么房价的上涨或下跌，除了对居民有少许的财富效应之外，对居民消费的效应既不能多也会减少。最近，深圳的房价下跌并不能够改变已购买住房居民的房子基本效用。因此，在住房按揭贷款没有增加或减少的情况下，除非少数居民会碰到突发性的事件，我想没有一个居民随意选择断供的。因为，这样做，受到伤害的最大的是居民自己。既断供的居民户不仅要承受已支付首付的损失、要承受已供款的损失及住房交易费用的损失，而且会损毁个人信用记录。可以说，在逐渐完善与发达的个人信用体系下，个人信用不良记录对未来个人与商业银行发生往来关系会制造许多障碍。在这样的情况下，除非迫不得已，没有哪个购买自住房者会选择按揭贷款断供的。因为，其代价与成本太高。

对于投资性购房者，一则按照深圳领导的说法，其比重不高，即使这些投资者要断供，对整个深圳的影响也十分小。二则投资性购房者断供的节点应该是房价下跌在其要还银行的按揭贷款与住房的市值均衡点上。如果要还银行贷款远远高于住房市值，投资者断供的可能性较大。但是投资者是否断供还得由他对房地产市场价格预期来决定。如果预期房价下跌只是短期的，那么其断供的机率不大。如果他预期房价下跌会持续并且幅度过大，那么他可以会选择断供。三是如果投资违规操作，比如零首付、低比重首付等，那么只要房价有一定的调整，这些投资者就可能选择断供。但是，这是政府打击的对象。这种情况不会轻易暴露出来。因此，住房投资者的断供不是随意看到房价下跌就断供，其一定会考虑相应有形及无形成本。住房投资者同样不是迫不得已条件下是不会选择断供的。

这就是为什么说断供是一个孤案，无论是消费者还是投资者选择这种方法的人很少。比如在香港，在严重负资产1997-2003年，根本就没有多少人会选择断供的。因为，一旦这样的情况发生，就得影响个人一生的生活。特别是在中国诚信制度逐渐完善的市场中，这种断供的情况发生对个人经济生活会产生巨大的负面影响。

有人认为，随着深圳房价下跌，深圳短期内会出现断供潮。因为，在他看来，2005年到2007年之间深圳房地产市场的投资者比例在35%左右。而投资者的比重过高，只要房价下跌过快，就会让这些投资者面临着断供的危险。

在这里有几个概念得分析清楚，一是从2005年7月到2007年7月，深圳的房地产市场价格上涨多少，而近一年来深圳的房价又下跌了多少。而近一年来下跌幅度往往低于前两年上涨幅度时，那么房地产投资者断供的愿意就不会太大，因此，房价下跌根本就没有到这些投资者止损点。只不过，对于2007年上半年进入房地产市场投资者来说，其房价炒得过高，泡沫成分过大，因此，其面临的断供的风险也就较大。但无论是从时段来分，还是从比重来分，这个时期进入房地产市场的投资者比重不会太大。因此，即使这个时期房地产投资者都选择断供，也不至于形成断供潮，因为其人数十分有限。而且即使是这个阶段进入市场投资者，也并不是每一个人都会选择断供的。这就是为什么即使出现断供现象，但深圳的银行体系仍然把住房按揭贷款看作是优质资产，其不良率不足1%。所以，所谓深圳出现断供潮只是虚张声势，而不是什么大不了的事情。因为，作为一个孤案，商业银行早就有所准备。因此，银行这些非预期的损失早就用银行资本覆盖了。这也就是为什么有人称将出现断供潮商业银行能够处世不惊。

在这里，市场上流行一种错误观念要得以纠正。在不少人看来，如果出现断供潮，其风险商业银行要承担，投资者也可承担，但这对自住性购房者不公平。其实，风险与收益的对称性，对自住性购房者来说也是一样的。但是，对于自住性购房者来说，即使房价下跌，由于其收入水平没有改变，其断供的可能性不会太大；假定所谓自住性购房者要选择恶性断供，认为这样是有利可图，那么这种自住性购房者已经转换为投资者，其角色选择不同，承担风险也不一样。

还有，假定深圳真的出现所谓的断供潮会不会向全国蔓延而影响中国经济及金融体系。其实，这种担心是没有必要的。因为，由于房地产是不产动，房地产市场都是一个个分割的市场。因为，在这些不同的市场，其房地产市场的泡沫程度是根本不同的。比如，就目前许多二、三线城市房地产市场的价格而言，由于这些城市房价上涨幅度不大，因此，其调整要到商业银行承受风险的程度还有很大空间。也就是说，要让全国房价普跌到商业银行承受风险的程度还有很大距离或大量负资产业主出现。因此，近期国内出现全国性断供潮几乎不可能。

可以说，不管房地产市场讨论如何娱乐化，其根本无论无外乎在于两个方面，一是想告诉政府，房地产市场是如何重要，目前房地产市场是如何困难，如果政府不出台相应的政策，房地产市场就会面临如何巨大的危险，而这种危险又如何会危害到国家经济与金融安全；二就是告诉民众，房地产市场的机会如何，如果民众不把握机会进入这个市场，那么就会失去应有的机会。而这种房地产娱乐化的根本就是房地产开发商的利之使然。但实际上，房地产市场真的会如此瞬息万变吗？如果这样，既与房地产市场的特性本身不符合，也与他国之经验及房地产政策不符合。

一般来说，房地产业是一个生产周期性较长的产业。从土地获得到产品最后销售，一般都得经历几年的时间。因此，房地产业从一个繁荣周期到另一个繁荣周期都将经历近十年的时间。比如，美国最近一次房地产市场繁荣就经历了近8年的时间，而且房地产市场的调整从2006年开始已经经历了两年多的时间，但是这种调整在要什么时间结束，到目前为止仍然是一个未知数。在中国，从1998年住房制度改革开始，房地产市场已经经历过了近十年的繁荣。可以说，这次中国的房地产市场繁荣如果不是制度改革溢出的因素，房地产市场的繁荣要持续这样长时间基本是不可能。既然房地产市场的繁荣可以持续十年，那么国内房地产市场调整要在短期内就完成是根本不可能。更何况，中国房地产市场基本上还是政策市，政府正在通过房地产政策方式来矫正当前房地产市场不合理性，比如房地产产品的中低档及小面积化，房地产市场的民生化等。而这种政策调整一定会让房地产市场调整的周期更加延长。既然房地产市场是一个发展周期性较长的市场，因此任何人为的方式来中断这种房地产市场发展的周期性或阻止这种房地产市场调整，对房地产市场来说，应该是一场巨大的灾难，由此带来的负面影响谁也不可低估。

那么，中国房地产市场为什么会出现这种周期性的大调整？这不仅在于房地产市场本身的使然，而且在于政府房地产政策宗旨的重新定位。对于前者，由于以往国内土地政策、房地产市场政策及房地产信贷管理政策的缺陷，从而使得国内房地产市场出现两大严重问题。一是房地产过高、上涨过快，从而使得国内80%以上居民没有支付能力进入房地产市场。比如说，深圳市2004年房价与居民收入比仅为6.52倍，而2006年、2007年一下飙升到15.76倍、20倍以上。上海、北京市中心区的房价与收入比甚至达到了30倍和50倍以上。还有，全国房价普遍快速飚升。比如，2004年北京的平均房价才只有5050元/平方米，而2007年全市平均房价竟上升到14000元/平方米，上涨三倍以上。北京是这样，全国许多地方都是如此。也就是说，当全国房地产市场泡沫巨大时，房地产市场出现大调整是必然，是谁无法改变的东西。二是有权者通过房地产市场在短期内把整个社会的财富聚集到少数人手，从而通过房地产市场在制造社会收入严重分配不公、通过房地产市场在撕裂整个社会的族群关系及制造社会矛盾与冲突、通过房地产市场严重损毁中国共产党几十年建立起来在广大民众中的威信等。如果这个问题不解决，不仅和谐社会无法解决，而且整个社会冲突与矛盾会越来越严重。因此，在这意义上说，国内房地产市场大调整也是必然。既然房地产市场要进行大调整，那么这种调整能够在短期时间内完成吗？根本就不可能。

既然房地产市场是一个周期性较长的产业，它的调整周期性不可能在短期内完成。从政策角度来看，房地产市场政策效应更需要一个较长的周期。比如说，美国的房地产市场发展8年繁荣后，从2004年6月开始到2006年8月，美联储通过17次加息来调整房地产市场的泡沫，但是美国房地产市场这个泡沫直到2007年3月才开始破灭，最近才出现美国银行业的危机。而且美国房地产市场泡沫破灭所造成的影响，美国房地产市场调整什么时候结束目前为止根本就没有时间表。再来看中国，房地产政策对市场的影响同样有一个相当长的滞后期。比如2006年国六条以技术性硬约束要求生产70%以上90平方米以下的住房的政策规定，直到两年多后最近才显现一点效果。那么政府2007年下半年公布的24号文件、359号文件、452号文件、64号文件及39号令等，这些政策与文件其调整的效果同样是需要一个较长的时期内才能够显示出政策效应。而这种政策效应要想在短期内消失，除非取消这些政策。

而且这些政策并非仅是技术性的，而且是原则性的，是通过这些政策重新确立中国房地产市场发展之宗旨、来调整房地产市场发展模式与经营模式、来调整房地产市场需求主体、来整顿房地产发展秩序、来规范房地产市场的行为等，而这些原则性东西能够在短期内完成吗？这是完全是不可能的。比如，重新界定为房地产市场为民生的市场、对房地产市场的投资与消费进行严格的区分并采取不同的政策。这些东西能够在短期内完成的吗？可以说，这些东西不仅不可能在短期内完成，而且一旦让这样的政策深入市场，那么这个市场一定会发生翻天覆地的变化。这种变化是谁也无法来抗拒的。正是这意义上说，国内房地产市场调整、房价的理性回归仅仅是开始，因为房地产政策的应该刚刚显示出一点效应。

最近，有房地产开发商认为，目前国内房地产市场之所以面临问题，比如资金链将面临断裂、住房销售迅速下降，问题就在于政府采取从紧的货币政策，问题就在于这些政策对房地产行业的不公平，尤其是政府采取打压房地产市场的政策。比如说，几个月来商业银行一直停止给房地产开发商贷款。其实这里有几个问题，一是从紧货币政策对任何行业都是一样，凭什么要对其他行业从紧而不对房地产行业从紧，更何况这些都是商业银行的行为，政府根本就没有多少干预之权力；二是从所国家统计局公布的数据来看，实际上2008年以来从紧的货币政策对房地产市场并没有紧，银行体系流入房地产企业的资金也没有减少，只不过是让国内房地产市场银行信贷管理科学规范以及个人住房按揭贷款减少。但是这种信贷管理规范后为什么会导致国内房地产市场销售与价格下跌及个人住房按揭贷款减少？其中原因就在于早些时候房地产市场是一个投机炒作市场，就在于这个投机炒作市场把房价炒到了天上，就在于个人住房按揭贷款市场准入信贷管理政策的不科学不规范。

但是，不要说以前的关于房地产信贷管理的文件，即使是2007年的359号文件对房地产信贷管理政策的调整，对国内个人住房按揭贷款政策仍然是世界上最为宽松的。这种宽松不仅表现为个人按揭贷款政府有优惠的政策之外（如首付比重及贷款利率优惠），而且也表现为市场准入标准低（比如许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入28-35%，而中国则达到了50%），表现为对这些市场准入审察不严。特别是国有为主导、治理结构不健全的国内商业银行在利益短期化的驱使下为了竞争相应业务更是会放松相关标准。比如，对第二住房的按揭贷款，央行早就明确的规定，但是不少商业银行就是不断地突破这种规定。

特别是，最近国内房地产市场在政府的房地产政策驱使下，房地产市场的价格刚在一些地方慢慢地在回归理性，而一看到这种情况，国内房地产企业及一些学者，就认为中国房地产市场价格不可大跌。如果房地产市场的价格大跌，政府就得出台如何来救市的政策。因为，如果政府不出台救市，房地产市场企业的暴利就无法持续维持，房地产开发商也不可能短期内把中国人民的巨额财富转移到房地产开发商手。但是，他们为了达到其目的，往往会采取维护公共利益的名义来掩饰。什么房价不能够下跌，否则如果房价下跌就会影响国家经济安全、会影响国内居民的财富持在、会让国内银行倒闭等。但实际上所有问题都是围绕着房地产商暴利的目标不改变。

最近，在美国那种信用评级清楚、法律健全、金融市场制度发达情况下，由于房地产信贷管理的按揭贷款问题都引发美国金融体系及银行体系的危机，那么在中国的情况下，房地产信贷所面临的风险有过之而无不及。如果中国政府不对此有清醒的头脑，而是任由房地产开发商来要挟、来左右，那么中国房地产信贷而引发的金融风险肯定会更大。特别是，最近国内房地产开发商又想通过各种方式来左右市场、来左右政府的政策之时，政府对此更应该有更多的警惕。

还有，房地产开发商不是说房地产市场已经走出周期性困难吗？房地产市场的价格又会如2007年那样飚升，房地产企业的暴利又会从天上掉下来吗？其实，如果是这样，事情就十分简单了。在这样的情况下，房地产开发商根本就不要希望政府来救市或政府来改变目前房地产市场政策，只要把自己手上的房子囤积起来，谁囤积得多，获得暴利的机会也就越多，等到房价上涨时候再来销售。如上海某楼盘那样，几年不销售一套，而楼盘的市值快速飚升。如果这样房地产企业还会有风险吗？这就是目前为什么国内绝大多数房地产开发商宁可不卖一套也不降价根本所在。

总之，房地产市场价格的调整仅仅是开始，谁想抱着幻想又会出现2007年的奇迹，那可能只是地球的游戏。因为，党的十七报告对住房的基本精神、今年政府工作报告对房地产的基本任务，以及2007年以来关于房地产的文件，都表明了中国房地产市场将发生巨大的变化，而且这种变化将是长期的。因此，国内房地产市场将是一个长期的调整过程。这种态势谁也无法改变，除非他们想对抗党的十七大报告的基本精神。

无论不同的人对房地产市场的关注有无数个理由，但是，这些关注最为核心的问题则是房价的高低。因为，在市场经济中，价格是整个市场核心。市场各利益当事人就是通过价格的变化来调整各自的利益问题。房地产市场也是如此。因此，房价博弈则是整个房地产市场核心。

房地产开发希望把价格卖得越高越好，房地产业在中国这种特有制度下已经暴利了十年，但是没有一个房地产商会认为这种暴利不应该，应该赶快调整，反之，不仅房地产开发商认为房地产之所以获得暴利是理所当然，而且另外有人也认为房地产商利润最大是他们的天性，这是天经地义的事情。因此，中国的房地产市场，价格在暴涨时，房地产开发商总是会涨高了再涨高。房价涨到了天上还是不够。因为，他们认为这是市场使然，是由于所谓的市场“刚性需求”决定的。但是，当房价出现调整，甚至于刚刚出现房地产市场价格出现调整时，他们就不干了，我房地产暴利这只煮熟了的鸭子为什么飞掉了。因此，房地产开发商就会出来说，房价是不能够下跌，如果下跌会对中国经济有多少负面影响，会对中国银行的金融有多少不安全、会对地方政府财政收入有多少不利、会让国外的热钱如何来炒底把国内改革开放的经济成果如何葬送掉、会让中国的住房保障体系如何没有资金来保证等，一句话，中国的房价就是不能够下跌！

房子在房地产开发商手上，他们认为房价不能够下跌，即使是没有人购买，他们也不下跌，房地产开发商认为我就是这样，市场又奈我几何？如果这样，倒没有什么？当房价高得离谱，高得让80%以上的居民都没有能力进入房地产市场时，房地产市场的住房没有人购买自然正常。但是，在房地产开发商看来，不是这样，为什么早几年他们的生产住房能够卖得那火热？房地产市场为什么那样繁荣？为什么能够在极短的时间内聚集整个社会的财富到房地产开发商手上？其实，现在这种情况可以是中央政府房地产政策导致的结果，因此，政府的房地产市场政策就得恢复到2007年那种状态。让更多的人通过银行的金融杠杆，把银行的钱掏出来重新把国内房地产市场价格炒高。这样，房地产市场的暴利又能够实现了，否则房地产开发不答应！

现在房地产开发生产大量的住房卖不出去了，早些时候房地产开发商鼓吹的房地产市场的“刚性需求”为什么一夜之间消失了？其实，就目前的房地产市场情况来看，房地产开发商所指的住房“刚性需求”，并非在一夜之间消失，而是在高房价下根本就没有存在。举一个最简单的例子，房地产开发商一直在说，随着中国城市化，每年有一千万农民要变为城市居民。他们进入城市，就需求房子住但是，在高房价下，居民在城里几十年的城市居民都没有能力进入高房价的市场，那么刚刚进入城市的农民有能力进入高价格的房地产市场吗？

而房地产开发商所指的“刚性需求”多以是房地产投资与炒作。看看早几年，一些人可以从银行借钱购买128套住房（2004年的上海）、69套住房（2007年的深圳），然后通过这种购买把国内房地产市场价格炒上天。看看早几年的房地产信贷市场，只要个人购买住房没有贷款不到的，看看不少人通过银行贷款购买上百套、几十套住房，就知道中国个人住房按揭贷款是如何荒唐，这是任何国家都不可能发生的事情。在发达的市场经济国家，个人有钱购买多少住房都不会有人干预，但是个人想通过银行按揭贷款购买几十套住房、上百套住房则绝对是不可能的事情。但是，这种事情在国外市场没有发生，中国则出现了，而且这种情况十分普遍。还有，看看目前全国各地许多小区，住房是卖出去了，但许多住房从来就没有人住过。整个社会大家都在利用银行信贷炒作房地产。所以中央政府对房地产市场投资与炒作一限制，房地产市场所有的问题都暴露了出来。

还有，即使是2007年的359号文件对房地产信贷管理政策的调整，但目前中国个人住房按揭贷款政策仍然是世界上最为宽松的。这种宽松不仅表现为个人按揭贷款政府有优惠的政策之外，而且也表现为市场准入标准低外（比如许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入28-35%，而中国则在50%），表现为对这些市场准入审察不严。特别是国有为主导、治理结构不健全的国内商业银行在利益短期化的驱使下为了竞争相应业务更是会放松相关标准。

尽管目前国内个人住房按揭贷款市场准入标准不严及商业银行利益短期化严重，但是，国内房地产开发商一看到目前住房销售不如从前，住房销售不如2007年房地产火爆炒作，就要求政府来降低个人住房按揭标准，就要求政府来放松银行信贷管理政策，而不找其内在原因。房地产开发商希望如何来获得暴利，如何让让自己生产房子销售出去而把钱落为安，未来市场洪水滔天与他们无关。这样，整个房地产市场的风险就得由银行、购买住房个人及国家来承担了。

因此，目前房地产市场的问题并非是如何来放松央行货币政策的问题，从紧的货币政策对目前房地产市场影响不大，而是房地产开发商仍然以房地产市场是投资市场来定位价格。这样的房地产市场价格定位自然不适应房地产消费者的定价取向，住房销售的下降也就在所难免。因此，目前国内房地产开发商能够所生产的产品购买对象重新定位，并在这种定位的基础上来调整房地产市场的价格，那么目前房地产市场根本就没有问题。说到底，目前国内房地产市场的问题，并非是央行从紧的货币政策，也不是要放开对个人住房按揭贷款的标准，而是要根据变化的市场环境对产品重新定价。这就是当前房地产市场的价格博弈。一方是宁可住房卖不出去也要维持房地产暴利，而且正在利用政府行政的方式来现实其暴利的利益，另一方面是广大中低收入民众，由于高房价早就把他们推到房地产之外，无能力进入购买住房，但是他们的住房条件迟迟得不到改善。何去何从？就看中央政府的态度了！

比如说，最近房地产商讲得最多的就是房地产资金链紧张。在房地产开发商看来，如果政府不放开对房地产企业信贷紧缩的政策，那么房地产市场就会出现崩溃，而房地产市场崩溃也就会给中国经济带来巨大的危机。但是实际上，近几个月，房地产市场进入的资金，无论是正式渠道进入的，还是非正式渠道进入的，不仅没有减少，反之，迅速增长，否则，房地产开发投资的增长速度如何会达到近年最快增长年份。

甚至有人更是把这种房地产市场资金紧张戏剧化，说什么中国房地产市场与2007年比缺少7000亿资金。这是一个什么概念，如何以2008年1-5月份房地产开发投资资金15099亿相比，也就是房地产市场有几个月会由于没有资金而生产停顿。但是，实际上，正如上面所指出的，今年尽管采取紧缩的货币政策，但是流入房地产的资金一点也没有减少，只不过流入的方式与2007年不同。比如，2007年房地产开发商能够便利借助于中国股市的繁荣从股市获得的1200多亿资金。还有，这种娱乐化的东西为什么会出现？根本上是以2007年房地产市场泡沫吹得巨大时为参考，如个人住房消费贷款减少多少等。但实际上，如果是以2007年房地产银行信贷为标准来计算房地产资金短缺，那么是不是要重新吹起2008年房地产市场泡沫，一年来国内房地产宏观调控又会要回归到原点。

其实，就目前国内房地产市场的情况来看，并非是国内房地产市场开发投资下降或减少，也不是进入房地产市场的资金减少，更是不是房地产市场的价格出现全面下降（个别地方的情况除外），而从国家发改委和国家统计局的数据来看，近几月来国内房地产市场的价格上涨并没有停止，只不过是上涨幅度减小。因此，从目前国内房地产市场情况来看，无论是从房地产开发投资，还是房地产市场资金的流入及价格上涨，并没有任何迹象表明国内房地产市场出现多少大的逆转。但是，有一个事情则是发生了巨大的变化，即住房的销售及个人住房按揭贷款迅速的下降。这可以是目前房地产市场的要害所在。也就是说，如果房地产商生产的大量住房而销售不出去，那么房地产市场的价格最好、房地产开发投资最多、流入房地产的资金最多，这些都枉然。可以说，这是目前房地产开发最为担心的事情。

现在房地产开发生产大量的住房卖不出去了，早些时候他们鼓吹的房地产市场的“刚性需求”一夜之间消失了。因此，最近不少房地产开发商在大声嚷着要政府放松房地产市场银行信贷政策，特别是要放松房地产市场个人住房消费信贷政策，让全国人民都来购买房子，让全国人民都来借银行的钱来购买房子。也就是说，他们又希望政府放开个人住房按揭贷款政策，让一些可以从银行借钱购买128套住房（2004年的上海）、69套住房（2007年的深圳），然后通过这种购买把国内房地产市场价格炒上天。这样，房地产开发商可以让自己生产房子销售出去而把钱落为安，未来市场洪水滔天与他们无关。

但是，实际上只要看看这几年只要个人购买住房没有贷款不到的，看看不少人通过银行贷款购买上百套、几十套住房，就知道中国个人住房按揭贷款是如何荒唐，这是任何国家都不可能发生的事情。在发达的市场经济国家，个人有钱购买多少住房都不会有人干预，但是个人想通过银行按揭贷款购买几十套住房、上百套住房则绝无仅有的事情。但是，这种事情在国外市场没有发生，中国则出现了，而且这种情况十分普遍。尽管经过2007年359号文件对房地产信贷管理政策的调整，但目前中国个人住房按揭贷款政策仍然是世界上最为宽松的。这种宽松不仅表现为个人按揭贷款政府有优惠的政策之外，而且也表现为市场准入标准低外（比如许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入28-35%，而中国则在50%），表现为对这些市场准入审察不严。特别是国有为主导、治理结构不健全的国内商业银行在利益短期化的驱使下为了竞争相应业务更是会放松相关标准。

尽管目前国内个人住房按揭贷款市场准入标准不严及商业银行利益短期化严重，但是，国内房地产开发商一看到目前住房销售不如从前，住房销售不如2007年房地产火爆炒作，就要求政府来降低个人住房按揭标准，就要求政府来放松银行信贷管理政策，而不找其原因，没有看到中国房地产市场发生了巨大的变化。总是希望，如何让房地产开发商获得暴利，而且把整个房地产市场的风险转移给银行及购买住房个人来承担。

因为，就目前的房地产市场情况来看，房地产开发商所指的住房“刚性需求”，并非在一夜之间消失，而是在高房价下根本就没有存在。举一个最简单的例子，房地产开发商一直在说，随着中国城市化，每年有一千万农民要变为城市居民。他们进入城市，就需求房子住但是，在高房价下，居民在城里几十年的城市居民都没有能力进入高房价的市场，那么刚刚进入城市的农民有能力进入高价格的房地产市场吗？如果是这样，那么房地产开发商所指的“刚性需求”也就荡然无存。不仅如此，目前一些地方的房价有所调整，问题并不是没有居民需要住房，也不是城市住房不消费，而且是房价过高。但是，为什么2007年房价并没有阻止国内城市居民进入房地产市场？问题就在于房地产投资炒作比重过高。房地产市场一旦进入投资炒作市场，加上政府又对房价担保及有便利的银行金融杠杆和融资的低成，在这样的条件下，国内房价岂能不炒高？

但是，目前这种情况发生巨大的，一是房地产市场炒作与投资政府已经开始政府在限制，比如购买第二套住房，银行信贷就无法获得购买住房的优惠政策，反之，还得基本上按市场的价格来付费。二是2007年以来的银行信贷政策使得房地产投资者融资成本上升，加上目前中国通货膨胀过高，中国利率处于上升的通道，这自然增加房地产投资者的进入风险。当房地产投资减少时，那么房地产市场就应该是以房地产消费为主导。而房地产消费的价格基本会以住房的供求价格来决定。由于房地产投资与消费有巨大的差别，目前房地产开发商仍然以房地产是投资市场作为定价参考，但房地产市场是一个消费市场，那么这时住房销售自然会下降或减少。

因此，目前房地产市场的问题并非是如何来放松央行货币政策的问题，从紧的货币政策对目前房地产市场影响不大，而是房地产开发商仍然以房地产市场是投资市场来定位价格。这样的房地产市场价格定位自然不适应房地产消费者的定价取向，住房销售的下降也就在所难免。因此，目前国内房地产开发商能够所生产的产品购买对象重新定位，并在这种定位的基础上来调整房地产市场的价格，那么目前房地产市场根本就没有问题。说到底，目前国内房地产市场的问题，并非是央行从紧的货币政策，也不是要放开对个人住房按揭贷款的标准，而是要根据变化的市场环境对产品重新定价。房地产市场价格回归理性、遏制房地产市场暴利才是化解目前国内房地产困境根本之道。

目前房地产开发商希望政府来改变从紧货币政策，特别是要改变房地产市场个人信贷消费的政策，降低个人购买住房者进入房地产市场的标准。这正好房地产开发商一直主张相悖。为什么？早些时候，不少房地产开发商不是一直在说，如果房地产市场的价格下跌，那么可能影响国内金融安全，特别是影响到国内银行的金融安全。现在倒好，房地产开发商为了维护其暴利，则要政府放松房地产信贷管理，从而使得商业银行的风险加大。美国的次贷危机之所以发生，不就是在美国纳斯达克股市泡沫破灭之后，政府为了维护美国经济繁荣，而放松了对房地产个人住房按揭贷款进入标准，让许多次级信用消费者进入房地产市场。当这种风险经过证券化及衍生品化进一步放大后，美国次贷危机也就出现了。可以说，这种次贷危机所造成的损失，是当时谁没有想到的。如果中国政府因为房地产市场销售下降而放松本来就不严格的个人住房按揭贷款标准，也就是房地产开发商在通过制造风险来要挟政府及全国人民。在这样的情况下，政府对房地产市场是如何思考的，这是一个必须认真思考的大问题。

对于前几种言论，我早用事实给予清楚的回答，对于后者，国内民众可能还不了解，以为真的会如这个人所说的那样，国内房地产市场又会由于大量热钱流入重新逆转。但实际上这种言论不知道其依据在哪里，因为，无论是从房地产政策上，还是从房地产市场发展态势上及国内外经济金融环境的变化来看，外资想再来推高国内房地产市场价格只能是个人的一厢情愿，与现实的经济生活相关十万八千里。

因为，在以美元为本位的国际货币制度体系下，尽管美国宽松的货币政策会导致美元在国际市场上泛滥，美元的贬值会让更多的美元资产流向新兴市场，但是在中国资本项严格管制的情况下，国际市场的热钱想流入中国并非易事。无论是合法还是非法的方式流入都是如此。这就是为什么国家外汇管理局最近出台了一系列的政策来遏制热钱流入的问题所在？既然外资进入中国不是那样容易的事情，那么国际市场热钱能够便利地进入中国吗？既然热钱不是容易地流入中国，那么外资要流入房地产市场更非易事。

首先，我们可以看到，对于国内的房地产市场来说，由于中国资本项没有开放，因此，外资进入中国的房地产市场是要受到严格管制的。不是外资想流入就能够流入的。特别是针对早几年外资流入国内房地产市场的炒作严重的情况，国家外汇管理局早在2006年就出台关于外资流入房地产市场详细规定（171号文件），而且在这之后又连续出台6个相关的补充文件。

这些文件的一个基本原则，就是任何外资（无论是居民还是非居民）进入中国房地产市场都得受到严格管制。比如，外国企业进入国内房地产市场，就必须采取商业性原则，即任何企业进入房地产市场只能是用作自己的商业用途，不可用作房地产投资或炒作，否则是不允许进入的。正是这种商业性原则，外汇监管部门就能够对进入的外资从市场准入到资金的汇出都有一套详细的规定。违反了这些规定，外国资金是无法进入中国的，即使进入了也无法兑换成人民币，即使兑换成了人民币也无法进入房地产企业账户，即使进入房地产企业账户赚了钱，这种钱要想流出中国的金融体系是不容易的。对于个人来看，也采取了一年期居住原则。如果一个外国居民在中国购买住宅，就得在中国居住或工作一年以上，如果个人没有在中国居民在一年以上，是不可进入房地产市场的购买住房的。无论是它的支付方式如何变化。也就是说，从目前中国现行的房地产市场政策来看，国外的资金即使是合法进入，对进入房地产市场都有严格的限制，那么对于那些非法进入的外国资金来说，要进入中国房地产市场肯定面对着巨大的政策风险。在这样的情况下，国外的资金能够自由地进入房地产市场吗？即使外国的资金进入房地产市场受到严格限制，那么外国的资金通过什么方式来推高国内房价呢？

还有，最近国内房地产市场出现全面的理性回归，根本就在于目前的房地产市场形势发生了巨大的变化。这种变化不仅是房地产市场自身发展之要求，而且从整个当前的环境来看，有几个方面为房地产市场价格向下调整创造的条件。一是这次房地产市场价格调整基本是政府房地产政策改变的结果。而且这种以民生为主导的房地产市场政策，在一个比较长的时间内是不会改变。二是国内金融市场环境发生的巨大的变化，比如说，中国股市股指比2007年底下跌一半以上了，这自然不利于购买者获得资金。而且这种股市态势在短期内也不会改变。三是汶川大地震后，不仅对地震附近的房地产市场会造成巨大的影响，也会影响国内居民对房地产的消费理念与投资理念。而这种居民对房地产的理念对房地产的消费将起到巨大的作用。可以说，在这样的大环境下，政府只要进一步把房地产市场落实为民生的市场，并对此让现有政策认真落实，那么国内房地产市场价格向下调整也就是必然。

还有，目前国内房地产市场价格全面地向回归理性，就在于国内房地产全面地落实国务院对房地产市场的炒房、炒地严厉打击的政策，坚决把房地产市场的炒作之风清除出去。只要降低房地产市场投资比重，让房地产市场成为一个民生的市场，严厉打击房地产市场炒作，那么国内房地产市场泡沫就能够挤出。为了做到这一点，监管部门开始采取严格的个人住房按揭贷款市场准入标准，对个人住房按揭贷款者的收入采取真实性原则，比如要求个人住房贷款者出示银行工资对账单、个人所得税交税单、单位工资单、建立个人信用体系等，这就可能把房地产市场的投资者逐渐挤出市场。现在是，国内居民进入房地产投资都要受到严格的限制，那么难道中国政府会允许国外热钱进入中国房地产市场炒作并制造风险吗？当然外国的资金进入房地产市场更是受到各种限制，而且不是有钱就能够购买中国住房的，既然外国的资金进入房地产市场受到限制，那么外资要来再推高房价是不可能的。

总之，有人希望外国资金进入中国房地产市场重新来推高房价，这只是一厢情愿的事情。无论是从目前政府外汇管理政策来看，还是从当前房地产发展态势来看，都是不可能的事情。否则，不仅会改变目前中央的房地产市场的民生政策，会让80%以上的居民远离国内房地产市场，而且也会制造房地产市场及金融市场的风险，让中国步上美国次贷危机的后尘。我想中央政府对此早就保持着清醒的头脑！